看懂房貸利率的調(diào)整方式

10月25日，多家商業(yè)銀行集中批量調(diào)整了存量房貸利率，并于當(dāng)日起按照新的利率水平執(zhí)行。中國(guó)人民銀行行長(zhǎng)潘功勝9月24日表示，降低存量房貸利率，引導(dǎo)商業(yè)銀行將存量房貸利率降至新發(fā)放貸款利率附近，預(yù)計(jì)平均降幅約0.5個(gè)百分點(diǎn)。10月中旬，多家商業(yè)銀行先后發(fā)布公告，首套房存量房貸利率水平將降至“5年期以上LPR-30BP”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“LPR-30BP”）水平，部分借款人的房貸利率下降幅度高達(dá)1%。

盡管總體規(guī)則已明確，但具體到每位借款人，由于其住房套數(shù)、貸款合同的利率定價(jià)方式、貸款重定價(jià)日均有所不同，本輪調(diào)整后，每位借款人的實(shí)際房貸利率變化也會(huì)存在一定差異。如何看懂房貸利率的調(diào)整方式？借款人可把握3個(gè)核心邏輯：一是看懂貸款合同的利率定價(jià)方式，二是看懂貸款重定價(jià)日，三是看懂借款人所屬地區(qū)以及住房套數(shù)。

首先，房貸合同的利率定價(jià)方式?jīng)Q定了本輪調(diào)整的結(jié)果。目前，房貸利率的定價(jià)方式大體分為兩類(lèi)，一是浮動(dòng)利率定價(jià)，二是固定利率、基準(zhǔn)利率定價(jià)。如果借款人選擇了前者，其房貸利率將隨著5年期以上貸款市場(chǎng)報(bào)價(jià)利率（LPR）的升降同步變動(dòng)；如果借款人選擇了后者，無(wú)論LPR升降與否，其房貸利率都保持不變。以本輪調(diào)整為例，借款人必須先選擇浮動(dòng)利率定價(jià)方式，其房貸利率才能調(diào)整，進(jìn)而被轉(zhuǎn)換至LPR-30BP水平。

其次，房貸合同中約定的重定價(jià)日直接影響了本輪調(diào)整的幅度。房貸調(diào)整有兩個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)，一是重定價(jià)周期，即多久調(diào)整一次；二是重定價(jià)日，即何時(shí)調(diào)整。目前銀行對(duì)房貸利率的調(diào)整周期通常為一年。也就是說(shuō)，在一年之中，不是LPR每變化一次，借款人的房貸利率就跟著變動(dòng)一次，而是房貸利率只在每年的重定價(jià)日變動(dòng)一次，以當(dāng)時(shí)最新的LPR為準(zhǔn)。舉個(gè)例子。某借款人于去年9月24日簽訂貸款合同，并與銀行約定，將每年的9月24日作為貸款重定價(jià)日。到目前為止，5年期以上LPR已分別下行3次，從4.20%降至3.60%，但由于貸款重定價(jià)日是9月24日，該借款人的房貸利率已于今年9月24日調(diào)整，當(dāng)時(shí)最新的LPR是3.85%，而非現(xiàn)在的3.60%。10月25日存量房貸利率調(diào)整后，該借款人的房貸利率為“3.85%-30BP”，而非“3.60%-30BP”。

再次，借款人所屬地區(qū)、住房套數(shù)也將影響本輪調(diào)整的幅度。多家商業(yè)銀行發(fā)布的公告顯示，若借款人的住房為首套房，且屬于北京、上海、深圳等地區(qū)，如果借款人目前的房貸利率高于LPR-30BP，則將調(diào)整至LPR-30BP，且借款人無(wú)需提出申請(qǐng)，由銀行統(tǒng)一批量操作。若借款人的住房為二套房，且屬于北京、上海、深圳等地區(qū)，如果借款人目前的房貸利率高于當(dāng)?shù)氐南鄳?yīng)政策下限，則將調(diào)整至政策下限。除了北京、上海、深圳等地區(qū)，其他地區(qū)利率高于LPR-30BP的全部存量房貸將統(tǒng)一調(diào)整至LPR-30BP。

弄明白房貸利率的調(diào)整方式后，可能有借款人會(huì)問(wèn)：我現(xiàn)在選擇的是固定利率定價(jià)方式，是否要調(diào)整為浮動(dòng)利率定價(jià)方式？從理論上看，如果某位借款人預(yù)判LPR在接下來(lái)的幾年中將保持上升趨勢(shì)，那么他將選擇固定利率定價(jià)方式，提前鎖定低利率；反之，他將選擇浮動(dòng)利率定價(jià)方式，分享由LPR下行帶來(lái)的財(cái)務(wù)成本下降效應(yīng)。根據(jù)多家商業(yè)銀行的公告，借款人如需從固定利率調(diào)整為浮動(dòng)利率，直接向銀行提出申請(qǐng)即可，但需注意的是，利率轉(zhuǎn)換后不得再轉(zhuǎn)回固定利率或基準(zhǔn)利率定價(jià)。