“無(wú)理由退房”豈能成為“有理由侵權(quán)”

“無(wú)理由退房”是近幾年一些房地產(chǎn)商推出的銷售策略。尤其是2020年以來(lái)，受疫情影響樓市遇冷，為吸引購(gòu)房者，“無(wú)理由退房”更是被多家知名房企當(dāng)作“破冰”利器。然而，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，不少消費(fèi)者在退房時(shí)卻遭遇 “有條件退房”“無(wú)限期退款”甚至“拒絕退房”。相關(guān)糾紛在多地發(fā)生，有的甚至鬧上法庭。

房企主要從以下幾個(gè)方面給“無(wú)理由退房”埋“雷”：一是只作出口頭承諾或廣告承諾，但事后又拒絕承認(rèn)這些承諾，要求消費(fèi)者必須拿出書(shū)面退房協(xié)議。二是房企擬定的書(shū)面退房協(xié)議不寫(xiě)退款期限，即便消費(fèi)者簽訂了書(shū)面退房協(xié)議，房企也會(huì)玩“拖”字訣。三是在退房協(xié)議中排除消費(fèi)者權(quán)利，加重消費(fèi)者責(zé)任，減輕或免除房企義務(wù)。四是要求消費(fèi)者退房時(shí)支付違約金。由于在交易關(guān)系中消費(fèi)者居于相對(duì)弱勢(shì)的地位，因而，一旦發(fā)生退房糾紛，消費(fèi)者往往非常被動(dòng)，很容易陷入長(zhǎng)時(shí)間維權(quán)的困境。

口頭形式也是訂立合同的一種法定形式，房企以口頭承諾或者廣告承諾“無(wú)理由退房”，同樣具有契約效力，房企翻臉不認(rèn)賬，構(gòu)成違約。退房協(xié)議中沒(méi)有退款期限，但房企退款不能無(wú)限期。根據(jù)《民法典》第五百一十一條規(guī)定，履行期限不明確的，債務(wù)人可以隨時(shí)履行，債權(quán)人也可以隨時(shí)請(qǐng)求履行，但是應(yīng)當(dāng)給對(duì)方必要的準(zhǔn)備時(shí)間。這就意味著，當(dāng)消費(fèi)者提出退房退款申請(qǐng)時(shí)，房企應(yīng)在合理期限內(nèi)退款。退房協(xié)議是房企為了重復(fù)使用而預(yù)先擬定的格式合同。《民法典》第四百九十七條規(guī)定，提供格式條款一方不合理地免除或者減輕其責(zé)任、加重對(duì)方責(zé)任、限制對(duì)方主要權(quán)利的，該格式條款無(wú)效。房企在退房協(xié)議中要求購(gòu)房者申請(qǐng)時(shí)必須交回所有與購(gòu)房有關(guān)的原件，且不得以任何理由、任何方式向開(kāi)發(fā)商主張任何權(quán)利，加重了消費(fèi)者責(zé)任，排除了消費(fèi)者的權(quán)利，對(duì)消費(fèi)者不公平、不合理，屬于無(wú)效條款。

至于房企要求消費(fèi)者針對(duì)退房支付違約金，更是赤裸裸地踐踏契約規(guī)則——既然要支付違約金，還叫啥“無(wú)理由退房”？房企在簽訂退房協(xié)議時(shí)，如果未履行說(shuō)明義務(wù)或未提示消費(fèi)者注意違約金等重要內(nèi)容，消費(fèi)者可主張?jiān)摋l款不成為合同的內(nèi)容。

本質(zhì)上，“無(wú)理由退房”是房企吸引消費(fèi)者買房的一個(gè)賣點(diǎn)，但如果一些房企只把“無(wú)理由退房”當(dāng)成宣傳的噱頭，并不打算真心實(shí)意地踐諾，就是忽悠消費(fèi)者，不僅違約，還有虛假宣傳之嫌。房企應(yīng)該算好誠(chéng)信賬和經(jīng)營(yíng)賬，增強(qiáng)契約意識(shí)和自律意識(shí)，嚴(yán)格履行“無(wú)理由退房”的承諾或協(xié)議，讓消費(fèi)者感受到誠(chéng)意，這樣，“無(wú)理由退房”才能真正起到引流促銷作用。

針對(duì)“無(wú)理由退房”，相關(guān)部門有必要統(tǒng)一制定格式合同范本，明確退房申請(qǐng)時(shí)間、退款期限、退款范圍、逾期未退的違約責(zé)任等事項(xiàng)，進(jìn)一步完善監(jiān)管規(guī)則。同時(shí)，還有必要對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的違法格式合同進(jìn)行查處，對(duì)房企進(jìn)行約談，曝光侵權(quán)行為，警示消費(fèi)者。當(dāng)然，消費(fèi)者在買房時(shí)應(yīng)多留個(gè)心眼，擦亮眼睛，細(xì)讀合同條款，準(zhǔn)確了解退房條件。（中國(guó)消費(fèi)者報(bào)  李英鋒）