小區(qū)內(nèi)停車管理混亂 停車費卻不降反漲業(yè)主成待宰羔羊

11月22日，據(jù)經(jīng)濟(jì)之聲《天天315》報道，山西長治市東方360小區(qū)多位業(yè)主近日向《天天315》欄目組反映，小區(qū)內(nèi)長期存在停車管理混亂問題，管理無序而停車費卻不降反漲，不少業(yè)主為此十分焦慮，擔(dān)心交了停車費后仍舊無法踏踏實實停車，不交，又怕別人搶先租光車位，自己無處停車。

業(yè)主王先生告訴記者，2013年小區(qū)入住率達(dá)到百分之百的時候，小區(qū)物業(yè)通知大家，地面車位租金是每年1500元，數(shù)量有限，先到先得。但交費后沒多久，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，小區(qū)內(nèi)停車管理混亂無比，明明是固定車位，車位上噴印有車牌號碼，可車位還是總被別人占用，物業(yè)對此也不管不問，后來，業(yè)主們就不再續(xù)交停車費。

物業(yè)見沒人交費，就擅自把收費方式改為：任何車輛都可以進(jìn)入小區(qū)內(nèi)停車，每進(jìn)一次交1元錢。這樣一來，收費倒是變得公平有序了，但小區(qū)業(yè)主沒地停車了;之后沒過多久，物業(yè)又通知，為緩解小區(qū)業(yè)主停車難問題，可以為業(yè)主辦理月卡，每月40元。但交錢后，業(yè)主們發(fā)現(xiàn)，辦了等于沒辦，因為物業(yè)不僅對業(yè)主發(fā)放了月卡，小區(qū)外人員交40元也能辦臨停月卡，月卡的發(fā)放數(shù)量早就超過了停車位的數(shù)量，業(yè)主依舊沒有地方停車。

如此來回折騰，管理無序的根本問題卻一直沒解決，近期物業(yè)又貼出通知，說是為嚴(yán)管小區(qū)停車亂象，小區(qū)院內(nèi)，將設(shè)立300個固定車位，每個車位的車輛停放服務(wù)費是每年800元。這次業(yè)主們終于坐不住了。

業(yè)主：我感覺這個太離譜了，附近小區(qū)也挺多的，比我們高端的小區(qū)也不少，但都沒有像我們收費這么高的，剛換了物業(yè)經(jīng)理，他這么干。

大部分業(yè)主覺得收費不合理，但又不清楚該收多少，也不清楚該由誰來給業(yè)主一個明確的說法。

業(yè)主們還反映，小區(qū)不止停車費漲得不明不白，還有一項收費他們也認(rèn)為不太合理。今年11月12號，和物業(yè)收費通知同時貼出的還是關(guān)于小區(qū)門禁卡收費的通知。物業(yè)人員說，為加強小區(qū)管理，小區(qū)內(nèi)部環(huán)境執(zhí)行全封閉式管理，業(yè)主需領(lǐng)取門禁一卡通，每戶只能領(lǐng)取3張，3張以上，每張收費20元，丟失門禁卡，補辦是50元一張。業(yè)主認(rèn)為，物業(yè)無權(quán)擅自安門禁系統(tǒng)。

停車費上個月還包月40元，每年也就480，11月為什么突然漲到每年800元?停車費定價前，安裝門禁系統(tǒng)前有沒有和業(yè)主商量過?記者昨天向負(fù)責(zé)這個小區(qū)物業(yè)管理的浩鷹物業(yè)公司核實相關(guān)問題。物業(yè)公司的人說。漲價是為了嚴(yán)管亂象。

記者：現(xiàn)在停車費是漲到每年800元了，是嗎?

物業(yè)：停車費800塊錢，現(xiàn)在不辦這個了，好多業(yè)主不同意這樣。

記者：這個通知不是還貼著嗎?11月12號才貼的。

物業(yè)：那個通知是貼的，也收了多少戶了，好多業(yè)主不同意這樣，我們領(lǐng)導(dǎo)暫時不辦這個了。

記者：為什么突然漲到800了?

物業(yè)：主要是車越來越多，外來車輛太多，都是臨時的，一塊錢就進(jìn)來了，總不能一個一個問人家你是干嘛的。外來車輛進(jìn)來，一停停好幾天，把車庫門都擋住了，也找不到車主是哪的，查也查不到。咱們包月40塊錢，里邊都有信息，就知道是咱們小區(qū)的車，但包年480元，沒有固定車位，還是隨便停，還是會占別人的車庫，都沒有規(guī)劃。為了防止擋住人家車庫，我們規(guī)劃了300個車位，然后收800塊錢保證你有車位。

記者：小區(qū)內(nèi)的停車位是對外開放的，誰都能過來辦這個月卡是吧?

物業(yè)：對。

記者：辦了月卡以后，停車位也沒有固定的，只要有停車位你停就行，如果沒有，你就沒地停。

物業(yè)：對，沒地停了。

記者：小區(qū)內(nèi)一共有多少個車位你們應(yīng)該心里有數(shù)，有多少個車位就辦多少包月的停車位，怎么能誰來辦你都給辦?

物業(yè)：咱們小區(qū)如今每家每戶好多輛車，一家辦三四個40塊錢包月的，情況還是這樣，主要就是小區(qū)的車太多，弄不了。

記者：交了800之后也出現(xiàn)這個問題嗎?

物業(yè)：交了800以后就絕對不讓其他車輛進(jìn)了，原來我們想著是這樣的。就是想管理的嚴(yán)格點，可這兒的業(yè)主都不同意。

面對物業(yè)方面的說法，業(yè)主們則擔(dān)心交錢后仍然無法踏實停車。他們認(rèn)為，要解決以上問題，當(dāng)務(wù)之急是盡快成立業(yè)委會，通過業(yè)委會去和物業(yè)對話，協(xié)商，或者改聘物業(yè)公司，打破"一盤散沙"的維權(quán)困境，但在實際操作中，組織者發(fā)現(xiàn)，想要成立業(yè)委會困難重重，最讓人頭疼難解的問題是，小區(qū)人太多，大部分業(yè)主還存在對物業(yè)管理法規(guī)不了解，抱有從眾心理，權(quán)利意識淡薄等問題。

來關(guān)注另一個案例。

河北奧林第一城小區(qū)業(yè)主向《天天315》節(jié)目組反映，他們小區(qū)也是長期存在停車管理混亂問題，小區(qū)經(jīng)常出現(xiàn)車輛停放在車位被劃傷、刮蹭，物業(yè)從來對這些問題都采取的是不管不問的態(tài)度，這一點和上個案例中提到的小區(qū)相同。和上一個小區(qū)不同的是，他們小區(qū)的停車費在去年年底漲過一次，每年一千多元，業(yè)主維權(quán)后，當(dāng)?shù)乇O(jiān)管部門通知物業(yè)暫時停止收費，等和業(yè)主還有居委會協(xié)商出合理的價格后，再繼續(xù)收費，誰知今年，物業(yè)在沒有和業(yè)主協(xié)商的情況下，又擅自貼出公告說要收費，雖然這次停車費是比上次降了一半，但業(yè)主對物業(yè)的做法還是不太滿意。

業(yè)主：河北省張家口市經(jīng)開區(qū)的一個小區(qū)名字叫“奧林第一城”，2015年11月底的時候強制收費。收了費車可以進(jìn)，但是在小區(qū)院里車子常被磕碰或者剮蹭。去年11月底交完費時，一些經(jīng)開區(qū)的領(lǐng)導(dǎo)又到現(xiàn)場解決這個事兒，最后的答復(fù)就是暫時不收費，等到物業(yè)和業(yè)主、居委會商量過了以后，覺得收多少錢合適再收費。但是到目前為止，這個問題一直都沒有得到解決。今年的費用降到450元，沒有跟我們的業(yè)主或者代表去談，就是他隨口要，現(xiàn)在400來塊錢，人們并不覺得貴，主要的問題就是既然你收停車費，你要對車負(fù)完全的責(zé)任，但是它不給你負(fù)責(zé)任。

業(yè)主還介紹，小區(qū)成立業(yè)委會困難重重，13年開始籌建，至今還沒有成立，記者從小區(qū)物業(yè)那里核實時，卻得到了這樣的答復(fù)，通知收費前，和小區(qū)內(nèi)14個業(yè)主代表協(xié)商過停車費價格，是商量后，才公開張貼的通知。

物業(yè)：一年400塊錢，不帶鎖。

記者：我問一下您，之前不是說這個停車費是暫時不收了?

物業(yè)：誰說的?

記者：有一段時間業(yè)主意見特別大，不是說暫時不收了嗎?而且說如果要收費，肯定要和業(yè)主商量好再收嗎?

物業(yè)：那是去年12月份的事兒，咱們和14戶業(yè)主都開了業(yè)主代表會，征求了大家的意見，確定定了400，這是全體業(yè)主定的。原先他們說收的有點多，現(xiàn)在一天收一塊多。

記者：如果交了這個停車費，車輛發(fā)生了刮蹭怎么辦?

物業(yè)：我們給你調(diào)監(jiān)控。

記者：如果車輛被刮蹭或丟失，是你們負(fù)責(zé)到保險公司統(tǒng)一理賠是吧?

物業(yè)：對，業(yè)主可以報警，我們協(xié)助給你提供證據(jù)，你要是不交停車費，停到別的地方，我們攝像頭能看見我們也不給調(diào)。

小區(qū)沒有業(yè)委會，那14個業(yè)主代表是誰選出的?能否代表全體業(yè)主?小區(qū)內(nèi)停車收費是否合理?該收多少?該由誰來給業(yè)主一個說法?為何在有些業(yè)主看來，這已經(jīng)成為了一個無解的難題?關(guān)于這一話題，社區(qū)維權(quán)專家陳鳳山和北京潮陽律師事務(wù)所律師裘葉共同進(jìn)行分析與討論。

經(jīng)濟(jì)之聲：案例中這兩個小區(qū)物業(yè)的做法是否屬于不合理亂漲價的行為?判定依據(jù)是什么?

陳鳳山：毫無疑問這兩個小區(qū)的物業(yè)公司漲停車費的行為肯定是錯誤的。一般來說，小區(qū)的停車費有四種定價方式：第一種是政府定價;第二種是開發(fā)商和業(yè)主在購房合同當(dāng)中進(jìn)行約定。這兩種方式都是特別針對沒有建立業(yè)委會的情況。第三種是業(yè)委會建立起來之后，由業(yè)委會召集全體開會，由業(yè)主大會做出決議，確定停車費的價格。第四種就是由業(yè)主們共同決定，在更換物業(yè)公司時，大家要在物業(yè)合同里約定停車費的價格。剛才這兩個小區(qū)物業(yè)公司自行定價的行為是錯誤的。

一般在沒有業(yè)委會的情況下，維權(quán)其實是很難的，只能治標(biāo)不能治本。如果某個業(yè)主或者一些業(yè)主去政府部門投訴或者去法院起訴，他們也只能解決一段時間內(nèi)的問題，但無法從根本上解決物業(yè)公司亂收費的問題。

裘葉：關(guān)于停車收費的規(guī)定一般是被包含在物業(yè)服務(wù)項目里面的。如果我們前期有物業(yè)合同，關(guān)于物業(yè)費的收費標(biāo)準(zhǔn)會在物業(yè)服務(wù)的合同中有所約定。當(dāng)時這兩個小區(qū)可能沒有成立業(yè)主大會，在沒有業(yè)委會的情況下，業(yè)主的依據(jù)可能就是當(dāng)時與開發(fā)商簽訂的購房合同。如果物業(yè)公司單方面要漲價，物業(yè)公司就需要經(jīng)過業(yè)主的同意。如果業(yè)主不同意，業(yè)主可以與物業(yè)公司進(jìn)行溝通，或者是通過訴訟的方式要求它繼續(xù)履行合同。而且物業(yè)公司如果要突然漲價或者變更服務(wù)價格，它需要給大家一個合理的理由和解釋，讓大家來協(xié)商。

無論是物業(yè)管理條例還是住建部出臺的業(yè)主大會和業(yè)主委員會的指導(dǎo)規(guī)則都明確規(guī)定，物業(yè)服務(wù)內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)以及物業(yè)服務(wù)的收費方案等事項都是由全體業(yè)主共同決定，不是物業(yè)公司單方說了算。

但是在實際操作過程中，業(yè)主的權(quán)利相對會小很多，如果有業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會出面與物業(yè)公司進(jìn)行協(xié)商，結(jié)果可能會更好，但是業(yè)主個人的力量會小得多。

經(jīng)濟(jì)之聲：以上提到的兩個小區(qū)都存在停車管理混亂問題，大部分業(yè)主現(xiàn)在都不愿意繳納停車費，怕日后仍舊無法踏踏實實停車，但不交，又怕別人搶先租光車位。業(yè)主們該怎么辦，怎么處理車位問題?

陳鳳山：一方面是要治標(biāo)，也就是投訴或訴訟。這只能解決短期的矛盾。另一個是治本，也就是成立業(yè)主大會，選舉業(yè)主委員會，由業(yè)主委員會代表業(yè)主去和物業(yè)公司溝通。如果物業(yè)公司拒絕，就由業(yè)主大會來確定價格，如果它還不同意，咱們就解聘他，選聘新的物業(yè)公司。第三，現(xiàn)在很多業(yè)主選擇忍氣吞聲，但是這是對自己權(quán)利的漠視，這種做法只會為自己造成更大的傷害。

經(jīng)濟(jì)之聲：物業(yè)公司收了停車費，它應(yīng)該承擔(dān)哪些的責(zé)任和義務(wù)有哪些?

裘葉：首先，物業(yè)公司收取了停車費，隨后業(yè)主把車停到了物業(yè)公司的管轄范圍內(nèi)，如果車輛出現(xiàn)了問題，業(yè)主需要舉證車是停在物業(yè)公司的管轄范圍內(nèi)時發(fā)生了問題，物業(yè)公司需要弄清楚這個問題到底是由誰造成的。在這種前提下，由誰來承擔(dān)責(zé)任可能在法律上劃分的比較清楚，但前提是業(yè)主與物業(yè)公司之間要有一個停車管理的合同，合同當(dāng)中要約定業(yè)主每個月交多少錢還有物業(yè)公司的職責(zé)范圍。第二，物業(yè)公司既然收了費，它就應(yīng)該履行相應(yīng)的管理職責(zé)，什么是所謂的管理職責(zé)?它應(yīng)該找人看護(hù)車輛，避免其受到外來的影響等。第三，你還應(yīng)該有一個相應(yīng)的安全管理的義務(wù)。現(xiàn)在很多小區(qū)的物業(yè)公司會安裝攝像頭，或者是采取其他方式記錄下車輛的進(jìn)場和出場情況。總的來說，首先你需要合同，合同中要約定雙方的權(quán)利義務(wù)，然后再根據(jù)具體的情況去判斷責(zé)任應(yīng)當(dāng)由誰來承擔(dān)。

經(jīng)濟(jì)之聲：河北奧林小區(qū)業(yè)主介紹，他們成立業(yè)委會也是困難重重，13年開始籌建，至今還沒有成立，記者從小區(qū)物業(yè)那里核實時，卻得到了這樣的答復(fù)，通知收費前，和小區(qū)內(nèi)14個業(yè)主代表協(xié)商過停車費價格，是商量后，才公開張貼的通知。小區(qū)沒有業(yè)委會，那14個業(yè)主代表是誰選出的?能否代表全體業(yè)主?

陳鳳山：首先，一個事情是否有理不在于價格的高與低。物業(yè)公司沒有經(jīng)過的業(yè)主的同意，收一塊錢也是錯的。第二，這14個人肯定不是業(yè)主代表，只能說物業(yè)公司找了14個業(yè)主，什么叫代表?代表一定是選出來的，所以這14個人代表不了業(yè)主，所以物業(yè)公司的說法是站不住腳的。

經(jīng)濟(jì)之聲：小區(qū)內(nèi)停車管理混亂，停車費卻不降反漲，業(yè)主有怨言，但現(xiàn)在因為小區(qū)沒有業(yè)委會，維權(quán)艱難，對此二位有哪些建議?

陳鳳山：一個業(yè)主出面維權(quán)的成本肯定很高，因為你背負(fù)著全小區(qū)業(yè)主的權(quán)利、義務(wù)的關(guān)系，但是如果你找到了很多業(yè)主一起維權(quán)，這就等于每個業(yè)主都分?jǐn)偭艘环葚?zé)任、義務(wù)，這樣一來，你的成本就變低了。第二，所謂的維權(quán)成本高往往是因為信息不對稱，你掌握的信息不夠或者是你不太了解組織業(yè)主的技巧。要從更多渠道去了解更多的知識和經(jīng)驗，這有助于提高大家的維權(quán)協(xié)調(diào)溝通能力。

裘葉：首先，在沒有其他解決辦法的情況下，訴訟是一個比較合理的選擇。如果你與物業(yè)公司之間產(chǎn)生了糾紛，你到法院去訴訟，你可能就需要拿一個合同。假設(shè)你連合同都沒有，那你應(yīng)該拿一個向物業(yè)公司繳費的票據(jù)，這也能證明說你跟物業(yè)公司之間存在物業(yè)服務(wù)合同。然后你再舉證你為什么不交物業(yè)費，或者你認(rèn)為物業(yè)服務(wù)合同存在哪些問題。因此這可能需要一些前期的調(diào)查手續(xù)，包括保留一些證據(jù)，消費者可能需要前期準(zhǔn)備一下。

其次，我們也要給物業(yè)公司提個醒，雖然很多小區(qū)目前可能沒有業(yè)主大會，但是隨著大家法制意識的提高，業(yè)主大會包括業(yè)主委員會是一定能夠成立的。成立以后，你的去留就掌握在業(yè)主的手里。所以物業(yè)公司無論做什么決定，都要先期給大家一個緩沖的機會和緩沖的期限，與大家商量溝通，最后和諧地把這件事情處理好。