法官全款買房發(fā)現(xiàn)竟是違建 質(zhì)疑萬科未過環(huán)評先賣房

【聚焦】廣東省廣州市一位法官付全款買現(xiàn)房后，遭遇離奇事。先因花園圍墻沒建，歸屬不清，起訴開發(fā)商，后又被物業(yè)起訴欠繳物業(yè)費，為向法院證實開發(fā)商不具備交房條件，而并沒收房時，意外發(fā)現(xiàn)該小區(qū)，沒過環(huán)評，屬于違法建設。《天天315》本期聚焦：萬科花都銀湖灣項目，交房3年后被發(fā)現(xiàn)沒過環(huán)評。

據(jù)報道，廣東省廣州市一位法官付全款買現(xiàn)房后，遭遇離奇事，先因花園圍墻沒建歸屬不清，起訴開發(fā)商，后又被物業(yè)起訴欠繳物業(yè)費，為向法院證實開發(fā)商不具備交房條件，而并沒收房時，意外發(fā)現(xiàn)該小區(qū)沒過環(huán)評，屬于違法建設。環(huán)評沒過，業(yè)主能否拒收房屋?

節(jié)目曾報道過多起買房糾紛，每次都會針對不同的買房糾紛事件，為大家分析遇到糾紛該如何化解，也會常提到一句話，那就是，“為了保護自身權益減少交易糾紛，買房時可以找律師陪著去，或是熟悉相關法律規(guī)定的人一起去。”本周，廣州市一位法官給節(jié)目組打來電話，說自己遭遇買房糾紛，維權難。熟悉法律規(guī)定、掌握司法裁判權的法官到底遇到怎樣的維權難題?該如何化解?

李先生是名法官，2011年7月31號，他在廣州市花都區(qū)芙蓉嶂旅游度假區(qū)的銀湖灣小區(qū)內(nèi)購買了一套現(xiàn)房，屬于廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司開發(fā)的房地產(chǎn)項目。開發(fā)商承諾2011年11月31號交房，李先生在交房前，發(fā)現(xiàn)開發(fā)商賣房時承諾附贈的“專屬花園”，沒建圍墻。

李先生：買了一個位于廣州市花都區(qū)芙蓉嶂旅游度假區(qū)，名叫蘭喬圣菲的小區(qū)，真正的署名叫銀護湖灣小區(qū)，是萬科很有名的房產(chǎn)，由萬科子公司——廣州市銀業(yè)君瑞房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)。我們看完覺得挺滿意，它是一個在別墅區(qū)里疊加的，一樓復式的房子，帶花園。但交房時，我看到花園的圍墻沒有，就去和他們交涉。

記者：這個圍墻屬于誰?全體業(yè)主還是您這一戶?

李先生：花園賣給我們時都用圍欄圍起來的，一看就是專屬。我們買的時候有現(xiàn)房，還有樣品房都是這樣處理的。

李先生擔心歸屬不清，再加上沒有圍墻不安全，在交房日期時提出修好圍墻再收房，但物業(yè)一直不愿修建圍墻。萬般無奈，李先生向法院起訴。雙方協(xié)商時，開發(fā)商和物業(yè)同意修建圍墻。但圍墻還沒修好，李先生就又攤上官司，被物業(yè)起訴欠繳物業(yè)費。沒實際收房何來的物業(yè)費?為向法院證實開發(fā)商不具備交房條件，而并沒有收房，李先生開始查找并收集相關證據(jù)。

李先生：根據(jù)我國法律和行政法規(guī)規(guī)定，賣房時，需要提供相應文件。我在應訴過程中發(fā)現(xiàn)，它沒有環(huán)評文件，就是環(huán)保部門出了一個回函，建設部門認為這個回函是準予使用相關土地。后來為了這個疑問，我咨詢了花都區(qū)環(huán)保局，環(huán)保局給我出了一個書面函，告訴我這個小區(qū)根本就沒有過環(huán)評，并且說這些房屋建設都是違章建筑。

李先生投訴后，廣州市花都區(qū)環(huán)保局對投訴進行了調(diào)查處理，并給予了書面答復，加蓋廣州市花都區(qū)環(huán)保局的紅章。答復內(nèi)容提到，根據(jù)《關于芙蓉嶂度假村和澳洲山莊檢查的意見函》、《關于催辦芙蓉度假村環(huán)境影響報告的函》的要求，芙蓉度假區(qū)生活污水自建處理系統(tǒng)，并于1999年2月底前完成芙蓉度假區(qū)環(huán)境影響評價工作，報廣州市環(huán)保局審批并報聲環(huán)保廳備案，由于規(guī)劃調(diào)整等多方面原因沒能按時完成，我局多次發(fā)函督促芙蓉旅游度假區(qū)管委會開展規(guī)劃環(huán)評工作。芙蓉旅游度假區(qū)管理委員會委托中山大學編制了《廣州市芙蓉旅游度假區(qū)規(guī)劃環(huán)境影響報告書》，但至今沒有通過廣州市環(huán)保主管部門審查。

根據(jù)環(huán)保相關的法律法規(guī)要求，“大環(huán)評沒批，具體項目環(huán)評不予受理，環(huán)評法明確規(guī)定建設項目的環(huán)境影響評價文件未經(jīng)法律規(guī)定的審批部門審查或者審查后未予批準的，該項目審批部門不得批準其建設，建設單位不得開工建設”，芙蓉旅游度假區(qū)銀湖灣小區(qū)環(huán)評沒有獲得環(huán)保主管部門審批或?qū)彶?，更不可能通過環(huán)保驗收，該小區(qū)屬于違法建設。李先生將這份材料以及其他相關證據(jù)遞交到法院，但當?shù)胤ㄔ航o出的判決結果是，李先生需要補繳物業(yè)費。也就是說，當?shù)胤ㄔ赫J為賣方已辦妥竣工備案手續(xù)，所以小區(qū)符合交付條件。李先生說，還會繼續(xù)起訴，不會默認收房。

李先生：大家都碰到這個問題，如果順順當當收了房，房產(chǎn)證過戶后就完事了。但我認為，房子根本沒有過環(huán)評，從開始建到銷售都是違法的，我收房后，如果我的利益受到什么侵害，就難以逆轉(zhuǎn)。我覺得現(xiàn)在房地產(chǎn)市場沒有底線，沒做環(huán)評，沒有基本文件，就開始建設、銷售，賣完了還在建，肆無忌憚。我跟他們溝通時，他們好像無所謂。像我們懂一點法律的人，辦事情都這么難，一般老百姓買房子后，真的是任人宰割。開發(fā)商認定了大部分買房者根本不懂法律，即使發(fā)現(xiàn)有問題也只能忍氣吞聲。

環(huán)保評價，顧名思義就是相關部門對環(huán)境可能造成的影響做出評價，評價后開發(fā)商需要按照評價要求建設相應的設施，而且環(huán)保法還規(guī)定，環(huán)保設施和主體項目要同時開工，同時竣工，同時驗收，也就是說，設施建好后，還要經(jīng)過環(huán)保部門竣工驗收，這是必備條件。那么環(huán)保沒驗收，開發(fā)商又是如何獲得竣工驗收證明文件，如何辦妥竣工備案手續(xù)的?記者昨天向廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司核實相關問題，對方給予一份書面回復。

關于廣州市海事法院李正平法官投訴芙蓉度假村景觀山莊的回復

尊敬的中央人民廣播電臺《天天315》欄目：

關于廣州市海事法院李先生投訴廣州芙蓉度假村景觀山莊花園修復和物業(yè)管理費的問題，我司回復如下：

一、事實回顧：

李先生的兩單投訴，廣州萬科高度重視，在按照合同約定的基礎上，盡量滿足客戶要求已經(jīng)做出了一定程度讓步，對其不當要求，我司已經(jīng)按照法律途徑解決，目前法院已經(jīng)作出判決，不支持李先生的不當訴求，判其盡快繳清所拖欠的物業(yè)管理費。

李先生于2011年7月購買我司芙蓉度假村景觀山莊花園別墅一套，建筑面積共計242.01平米，按照合同約定于2011年10月30日前交付使用。李先生拒絕收樓和拒交物業(yè)管理費，并要求開發(fā)商在合同規(guī)定的房屋設計圖紙之外加修一堵圍墻，以擴大其花園的面積。出于考慮小區(qū)整體美觀并做通其他業(yè)主工作，專門為李正平的別墅花園設計一堵景觀墻保證其隱秘性。但李先生以不滿意景觀墻的美化為由仍拒絕繳納物業(yè)管理費，還在2013年10月29號向花都區(qū)人民法院提起訴訟。

2013年12月，花都區(qū)人民法院主持調(diào)解，我司再度讓步，免除李先生2011年10月至2013年12月共計27個月的物業(yè)管理費。李先生也同意和解，并在和解協(xié)議上簽字。

此后，李先生仍一直欠繳物業(yè)管理費。廣州市萬科物業(yè)服務有限公司多次催交未果，于是通過民事訴訟尋求解決。廣州市中級人民法院的終審判決均認為，李先生應于判決發(fā)生法律效力之日起十日內(nèi)付清物業(yè)管理費。

我司為李正平專門加建的景觀圍墻照片。(到目前為止，我們還沒有收到加建的圍墻的照片。)

萬科的觀點：

對于正當訴求，萬科一直以客戶滿意為準則，對于不正當訴求，以合同約定為準。

廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司

2015年6月11日

國家環(huán)保法規(guī)定，環(huán)保項目需按照環(huán)保部門給出的評價建設相應的設施，而且環(huán)保設施和主體項目，要同時開工，同時竣工，同時驗收，沒過環(huán)評就開工，算不算違法?還沒過環(huán)評，開發(fā)商是如何獲得的竣工驗收證明文件，以及如何辦妥竣工備案手續(xù)的?等問題，書面答復中也沒有提及。記者又撥通廣州市萬科房地產(chǎn)有限公司周超的電話。周超回復：“項目開建時間早于國家環(huán)保法出臺時間，比環(huán)保法早10年”，周超還提到“環(huán)保局沒有權利認定該建筑是否是違規(guī)的”。

周超：我想強調(diào)兩點，一是中國環(huán)境評價影響法2003年9月1號開始實施，這個項目是萬科從別人手上收過來的，獲取土地時間是1993年。換句話講，土地從國家流轉(zhuǎn)出來的時間遠早于環(huán)境評價法10年;第二，我們是否交付實際上與竣工備案相掛鉤，竣工備案是交付的主要條件，事實上這個小區(qū)已獲得竣工備案，達到相符條件。

記者：為什么環(huán)保局還會出具文件，說小區(qū)屬于違法建設?

周超：環(huán)保局沒有權利認定該建筑是否違規(guī)。在建設行業(yè)里，有兩個部門可以認定建筑是否違規(guī)，分別是建設局和城管局。

周超在答復為什么一直沒有補辦環(huán)評手續(xù)等問題時反復強調(diào)，沒有環(huán)評手續(xù)，不代表項目就屬于違法建設，不代表不符合交付條件，建議業(yè)主要以合同約定為準。如果客戶認為我們沒過環(huán)評，侵害了他的權益，可以通過司法程序來解決。

在《天天315》的微信平臺上，微信平臺一名網(wǎng)友說，環(huán)評法不是單個部門的法，而是國家大法，開發(fā)商藐視國家大法很可笑也很可怕。網(wǎng)友“百重權”說，萬科不可能沒有開工許可證就開始施工，也不可能沒有銷售許可證就去銷售，環(huán)保部門是在扯皮。網(wǎng)友“天生我材必有用”說，萬科的回復沒有法律效力，因為它的物業(yè)不具備受法律保護的前提，違約在先，后面的處理不成立。不能因為你是萬科就店大欺客。

經(jīng)濟之聲特約評論員、中國消費者協(xié)會律師團團長邱寶昌，經(jīng)濟之聲特約評論員包華等專家就此事件進行了分析和解讀。

邱寶昌：根據(jù)物權法規(guī)定，我國土地所有權分國有土地和集體土地，開發(fā)商、業(yè)主對房屋產(chǎn)權具有所有權，對土地具有使用權，那么別墅花園的使用權是誰的呢?如果沒有開發(fā)商的宣傳資料和同意，業(yè)主享有使用權可能是協(xié)商的問題，但開發(fā)商有承諾和約定，而且有樣板間，業(yè)主要求按照原來的承諾和約定去履行，我認為無可厚非。

包華：在規(guī)劃設計中沒有圍墻，業(yè)主要求增加圍墻的做法實際上相當于變更規(guī)劃，本身不合規(guī)，同時會給景觀造成一定影響。當然，變不變更規(guī)劃需要物業(yè)和業(yè)主共同協(xié)商決定。但涉及兩個問題，一方面，是不是只有用圍墻的方式才能確認所有權或使用權;第二，開發(fā)商賣給購房人的到底是所有權還是使用權。這兩個問題需要進行深入探討。

針對項目并未獲得環(huán)評通過這一問題，邱寶昌律師認為，按照環(huán)境影響評價法規(guī)定，規(guī)劃建設的項目都要經(jīng)過環(huán)評，應當環(huán)評而沒有的，可能被認定違法。環(huán)評法第二條規(guī)定，環(huán)境影響評價是指對規(guī)劃和建設項目實施后可能造成環(huán)境影響進行分析預測和評估。如果建設項目批準后，5年后才開始建設，仍然需要重新去做環(huán)境評價。

包華認為，環(huán)保局在認定不動產(chǎn)在建設過程中是否存在違法行為，尤其是否存在環(huán)境保護和環(huán)境評價違法行為等方面，是有權利的。另外，我國不僅有環(huán)境評價法，還有環(huán)境保護法，環(huán)境保護法頒布的時間是1989年，第一稿就已經(jīng)確立了三同時原則——同時規(guī)劃、同時建設、同時驗收，在項目實施過程中，你依然要根據(jù)新的法律來進行工作，同時1989年的環(huán)保法也必須要履行。

萬科項目沒有過環(huán)評，沒有做到法律要求的環(huán)保設施和主體項目同時開工、同時竣工、同時驗收的規(guī)定，但照樣拿到了竣工驗收證明文件，辦妥了竣工備案手續(xù)。

包華：竣工驗收備案手續(xù)由住建部門辦理，辦理時，會在備案手續(xù)后列明一些需要單獨驗收的事項，比如消防、環(huán)保等非常重要的方面。如果沒有環(huán)評，意味著它在開始建設前沒有環(huán)境評價。但交房時，大家可能會比較關注竣工驗收備案，但后面的專項驗收很多開發(fā)商、購房人都會忽視。在這個案件中，開發(fā)商說，約定的就是竣工驗收備案表，我已經(jīng)提供給你了，業(yè)主說你專業(yè)驗收沒有過。兩者各執(zhí)一詞，而且都有依據(jù)。

根據(jù)廣州萬科新聞發(fā)言人周超答復，沒有環(huán)評手續(xù)，不代表項目就屬于違法建設，不代表不符合交付條件，建議業(yè)主要以合同約定為準。邱寶昌認為，在不違反法律法規(guī)的前提下，合同約定大于法律，但如果約定和法律法規(guī)相沖突，要以法律為底線。

包華：此案中，開發(fā)商在交易過程中，對業(yè)主隱瞞了一些重要信息，并利用信息的優(yōu)勢地位，對消費者造成了一定影響。萬科確實存在違法行為，認同這個定性并積極改善，才是萬科需要做的事情。大型不動產(chǎn)的交付標準非常嚴格，但合同過程當中，開發(fā)建設單位需確認的交付條件比較中規(guī)中矩，對專項驗收內(nèi)容沒有進行專項設計，給消費者和開發(fā)商之間留下巨大的爭議空間。我認為，今后在合同示范文本上，政府應推行更加細致、能夠落地的并解決各方面問題的交付條件。

對于李法官現(xiàn)在能否拒收房屋，拒收行為能否得到法律的支持、按照合同約定賠償延遲交房的違約金等問題，邱寶昌表示，這首先需要環(huán)保部門來核定是否違背了相關法律法規(guī)，因為是業(yè)主怠于接受，那物業(yè)費、違約責任需要業(yè)主承擔;如果項目未按照交付條件和合同約定，那就不存在業(yè)主違約的問題。

包華：我個人判定，如果以環(huán)評內(nèi)容作為認定房屋是否構成交付條件的標準，比較困難。合同中并沒有把環(huán)評內(nèi)容作為交付條件之一，除非業(yè)主能夠證明由于環(huán)境評價不到位導致房屋不能安全使用，存在直接、間接或潛在身體傷害、財務損失等。

李先生表示，他準備繼續(xù)起訴，他知道這將是一個漫長、繁重的過程，不是一個普通購房者能夠承受和解決的，他說慶幸自己是個法律工作者，在程序上可以免除不必要的糾結和聘請律師的費用。但堅持后，實體權益上是否能夠得到保護，還是一個未知數(shù)，但他說他一定會堅持到底。