武漢一小區(qū)業(yè)主質疑物業(yè)亂收停車費　稱“不合法”

據報道，武漢華僑城純水岸東湖小區(qū)多位業(yè)主給《天天315》節(jié)目組打電話說，小區(qū)停車費突然從一天10元漲到一天25元。

業(yè)主：武漢市歡樂谷這個位置，有一個華僑城，名字叫純水岸東湖一期，我們交房的時候，簽了一個物業(yè)合同，物業(yè)合同其中有一個交房的須知里有一個收費明細，停車半個小時不收費;半個小時以上;4個小時以內是兩塊錢，4個小時以上12個小時以內是4塊錢;晚上7點鐘以后，到早晨是10塊錢，一共就是1天1晚上就是10塊錢，它現在漲到什么呢?它一天一晚上漲到25了，我們多交15塊錢。

業(yè)主：現在每小時增加1塊錢的租賃費，覺得太不合理了，因為這些又不是商業(yè)行為，為什么要加租金，不太明白這一點。我在沒搬家之前也住萬科，都是這樣收費，按照武漢市的標準，白天4塊最高，晚上最高6塊、8塊、10塊。而且在武漢市分一環(huán)、二環(huán)和三環(huán)，萬科這邊還是在一環(huán)這邊，現在華僑城這邊還是二環(huán)、三環(huán)中間，應該還是偏遠一點，應該便宜一些，它反而更貴一些。

業(yè)主：我們不理解它的租金叫什么，前面是服務費，這個是租金，任何小區(qū)里面都沒有租金這一條。

主持人：物業(yè)解釋是按當地政府指導價收費，但是又說停車費包括兩部分費用，車輛停泊服務費是按照政府指導價按每天10元收取的，現在加收的場地租賃費是開發(fā)商要收取的，因為產權是開發(fā)商的。

物業(yè)：物業(yè)公司指的是物業(yè)停車位的服務費，它是服務費的標準，關于這個車位產權是屬于開發(fā)商的。在使用上，開發(fā)商是有權利收取這個租金這塊兒的費用，因為租金是屬于市場定價，所以租金這塊，我們一個小時按一塊錢收取。所以業(yè)主就認為這個費用是漲價了，業(yè)主有理解上的偏差，我們停車場的產權是屬于開發(fā)商所有。這個停車場的車位我們可以出租，也可以出售，目前已經賣了100個車位，售價就是按照我們當時跟房管局報備的價格來出售的。出售的業(yè)主他們一次性交了，比如這個車位18萬，他們買了這個，一次性把這個錢付給我們開發(fā)企業(yè)，它擁有了這個車位的產權，但是他使用這個車位的時候，它還是要向物業(yè)公司再支付一個月80塊錢的物業(yè)服務費。

還有一部分業(yè)主是租車位的，租車位的可能是半年一租、或者一年一租，租車位的租金是420塊錢一個月。420塊錢是給了開發(fā)企業(yè)，是給了我們產權所有方的;還有一個80塊錢是給了物業(yè)公司的管理服務費，一個月的租金是500塊錢，所以也是兩個部分組成。臨時停車這個主要是針對訪客停車，因為我們是沒有設地面停車場的，而且都是開發(fā)商權屬的建設停車場，有一部分業(yè)不買車位，也不租車位的業(yè)主，他作為臨時停車也可以來停車，那么臨時停車也是一樣的，收取兩部分的費用。

天天315：但是業(yè)主們認為，漲價:“不合理”且“不合法”。在小區(qū)內臨時停車為什么要收取兩部分費用?每天多收的15元場地租賃費，是否屬于亂收費?有業(yè)主找過東湖風景區(qū)房產局物業(yè)科科長李先生，李先生答復，經核查，沒有發(fā)現物業(yè)存在亂收費的行為。記者撥通了李科長的電話。

李先生：那個停車收費不能單獨聽業(yè)主的解釋，也要看里面指導的收費價，包括兩種價格，一種是停泊服務費，另外一種是車位租金。政府指導價只是指導收取停泊服務費，場地租金屬于市場行為，我們不干涉市場行為這一塊。不管那個車位是屬于誰的，這個停泊服務費物業(yè)服務公司是有權利收取的，不管是車位已經銷售了還是沒有銷售，不管是個人的還是開發(fā)商的，這塊停車費服務費是物業(yè)公司它服務所得，它是有權利收取的;另外一部分車位租金的問題，那是市場行為，這一塊已經放開了，按市場進行管理。

天天315：在小區(qū)內臨時停車，除了繳納車輛停泊服務費外，是不是還需繳納場地租賃費?記者又撥通了武漢市物價局的電話。

物價局：我這邊查了一下文件，這個文件上面只針對車輛停泊服務費這塊，政府這塊是有一個指導價，對于車輛停車服務費的話，它就是指的停車場內的道路設施設備的維護及相關停車場的一些費用，不包括場地租金這個費用。

物價局工作人員告訴記者，會核查清楚武漢華僑城純水岸東湖小區(qū)物業(yè)是否存在亂收費行為，查清后會給予答復。

經濟之聲特約評論員李斌、北京潮陽律師事務所律師裘葉就此作出了分析討論。

天天315：業(yè)主們認為，小區(qū)物業(yè)突然加收15元場地租賃費，使得停車費從一天10元漲到25元，這樣漲價“不合理”且“不合法”。兩位聽過物業(yè)的解釋后，認為物業(yè)突然加收15元場地租賃費的行為是否合理?

李斌：如果我是業(yè)主，站在我的利益角度上，當然不合理。因為你加價了，讓我的成本提高了。但是我要想分析一下，首先要確定一下車位的歸屬是誰的。因為如果在建筑區(qū)劃之內，規(guī)劃的用于停車的車位車庫，它的所有權應當是屬于開發(fā)商的。當然物權法也規(guī)定了，包括物權法司法解釋，如果我是以出售、出租或者附贈的方式給業(yè)主了，那么這時我就滿足業(yè)主的需要了，符合合同約定了，我就沒有任何違約行為了，所以我們要判斷這個案子里面是不是違規(guī)收費，前提第一個產權歸屬是誰的。如果是屬于開發(fā)商的，那么很顯然，開發(fā)商可以通過出售或者出租的方式來處分這些車位，給業(yè)主使用;剛才我們也聽到了政府有關職能部門的回復，這是一個市場行為，當然租金如果沒有列入到價格法所規(guī)定屬于政府指導價范疇之內的，很顯然我認為這也屬于市場行為。

如果市場行為這個前提也成立了，似乎得出每天增加15塊停車費這樣的結果是合理的，但是開發(fā)商如果真的有權這樣做，因為我的停車位我有權租給你，租金多少錢政府沒有給我指導價格，沒有限定浮動范圍，我就可以根據市場的需求，根據小區(qū)的地塊我來確定一個租金，從這個意義上說它并不違法。

但是如果說能夠讓業(yè)主接受，避免糾紛從這個層面上而言，應當及時和業(yè)主協商這個問題，或者先出一個公告，你是不是有什么意見，我們可以雙方溝通，如果達不成統一的意見你可以單方通知，我要漲，漲所謂的租賃費了，或者我要收租賃費了，這本身從法律層面來說如果它有產權收取這個租金費，沒有什么法律上的障礙。但是如果說物業(yè)公司要向客戶、向業(yè)主收費了，你還要受一個物業(yè)服務合同的限制，那么合同里面你明顯約定的是10塊錢，現在突然要增加15塊錢，其實也是一個違約的問題。我們也期待著物價局的相關部門能夠對這個事實進行澄清，給出一個合理合法的一個解釋說明，讓業(yè)主能夠明白我這個錢花出去了是我該花的，還是我不應該花的。如果是市場行為，我要用，我當然要支付成本，那么你要坦然接受。如果它沒有任何的法律依據就收費，那么希望物價部門能夠依法查處。

天天315：我們再傾角一下裘葉律師從法律層面來說突然增加15塊錢的場地租賃費是不是合法呢?

裘葉：其實還是所謂場地租賃費產權人是誰，如果按物業(yè)公司所說，所有地下車庫、車位的產權人都是開發(fā)商的，開發(fā)商確實是有權利來收取場地租賃費。對于業(yè)主來，只能選擇租或者不租。如果你不是產權人，你收這個租賃費肯定是不合理的。另外，對于物價局工作人員說法，現在停車管理費他們只調整服務費的這一塊，對于租賃費是不做指導的，服務費里確實是有兩個項目，一個是停車的服務費，一個是這個場地租賃費，對于場地租賃費這一塊新增加的可能需要讓業(yè)主來明白。這樣的情況，雙方其實有一個協商的過程，如果協商的好，可能雙方大家都認為這是合理的，可以接受，這個事情就可以得到很圓滿的解決。