三年辦不出產(chǎn)權(quán)證 六千多人商鋪投資打水漂

【導(dǎo)讀】六千多人購買蘇州某大廈商鋪，地產(chǎn)商向業(yè)主承諾返還大廈當(dāng)年收益的8%作為租金。三年過去，業(yè)主們既沒有拿到租金，也沒有拿到產(chǎn)權(quán)證。投資商鋪打了水漂。

據(jù)報(bào)道，最近，中國股市大好，到處都能聽到人們談?wù)摴墒校?ldquo;個股漲停、掙了大錢”之聲也是不絕于耳。大家是否還記得，大概一兩年錢，說到投資，大家說的都是手里有幾套房，房價漲到什么價位了?就在樓市最為瘋狂的那些年，好像買樓就掙錢，不管是住宅、商鋪還是商住兩用，搶到手就等于搶到了錢?？墒牵蠹矣袥]有想到，如果開發(fā)商手續(xù)不全、開發(fā)商承諾不能兌現(xiàn)，如果房價下跌，那么砸在手里的房子就會導(dǎo)致投資打水漂。

在蘇州，有一座奧食卡商城，地理位置還算不錯，商廈的定位、規(guī)劃也不錯。我們來看看2010年當(dāng)?shù)孛襟w刊登的關(guān)于這座商廈的介紹：蘇州“WOW CITY環(huán)球奧食卡城”是繼鄭州“環(huán)球奧食卡城”后的又一站，是由上海奧銀房地產(chǎn)有限公司聯(lián)合頂尖商業(yè)管理機(jī)構(gòu)2009年重金打造的項(xiàng)目。項(xiàng)目位于蘇州市北大門黃金地脈華元路與春申湖中路交匯處，總占地面積20萬平方米，承襲環(huán)球奧食卡鄭州站的成功理念，蘇州站以侏羅紀(jì)主題的創(chuàng)新構(gòu)想，締造了匯集吃、喝、玩、樂、購的餐飲娛樂休閑投資商業(yè)綜合體。極具創(chuàng)意的外立面造型設(shè)計(jì)，打造相城區(qū)首席標(biāo)志性建筑。該系列商業(yè)品牌還可能在其他大中城市出現(xiàn)，形成連鎖效應(yīng)，引領(lǐng)著未來商務(wù)、生活、休閑新潮流。環(huán)球奧食卡城八大主題廣場--------蘇州獨(dú)家打造八大主題創(chuàng)意情景消費(fèi)，接軌國際潮流，引導(dǎo)蘇州消費(fèi)進(jìn)入世界級享受。眾多品牌聯(lián)合國，享受投資VIP尊寵，營造個人自由舒暢的消費(fèi)享受，打造愉悅消費(fèi)新高度。流行商品廣場、侏羅紀(jì)美食廣場、未來城、歡樂宮(兒童歡樂世界)、無限度(成人娛樂世界)、環(huán)球奧食卡HOTEL(娛樂休閑商住綜合大樓)、下沉式嘉年華廣場、威尼斯水岸情人街，業(yè)態(tài)全、業(yè)種多，購物選擇余地廣，營造全新商鋪格局，鋪鋪門庭若市，造就“鋪中有街，街中有鋪”的最高商業(yè)店鋪形態(tài)。

這樣好的大樓，這樣設(shè)計(jì)精良的規(guī)劃，投資者都相信它是能賺錢的項(xiàng)目。奧食卡的開發(fā)商上海奧銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司把整棟大樓劃分成若干個從10平米到100平米的所謂商鋪，以每平米25000的價格發(fā)售。上海、江蘇等地的投資者大概有六七千人購買了這些大小不等的商鋪。

來看看幾位業(yè)主的遭遇。上海的張先生說：

張先生：2010年的時候，在蘇州買奧食卡的商鋪，現(xiàn)在他們辦不下房產(chǎn)證，也不給我們做出回應(yīng)，我們這邊已經(jīng)集體去法院告過了，官司打贏了，現(xiàn)在它們就是不給錢，然后法院說他們沒有真正的財(cái)產(chǎn)可以執(zhí)行，他們現(xiàn)在還在經(jīng)營但是它們的賬戶換過了，它就逃避了國家的法律漏洞。等于它們還是繼續(xù)賺錢，我們這些受害者維權(quán)維不到。

蘇州的汪女士也是一把辛酸淚。

汪女士：我們是2009年買的商鋪，它們那個不是樓房出售，是整個鋪?zhàn)?。你也知道，想投點(diǎn)資，以后老了有點(diǎn)收益這樣的。買了到2010年之后，它們不是說租金兩年后返還嗎，租金沒租金，錢沒錢。過去之后看了，所有都是，發(fā)現(xiàn)居然是一鋪二賣，就是一個鋪?zhàn)觾蓚€人買。

上海李先生提到這筆投資也很痛心。

李先生：他們當(dāng)時簽合同的時候，包租買商鋪，包租的，買房子3年多了，房產(chǎn)證辦不出來，退錢退不到的。

記者：這個房子蓋好嗎?還是爛尾了。

李先生：我原先買的時候不知道。他們當(dāng)時請了劉謙、范冰冰去做什么促銷。6000多個業(yè)主，房產(chǎn)證可能辦下來有2000多戶，辦房產(chǎn)證拿不到租金，現(xiàn)在房子租的不多，剩余3、4千個房產(chǎn)證一直辦不出來。

記者：現(xiàn)在房子蓋好嗎?

李先生：房子買的別人的，可能是從別人手里過戶的爛尾樓。

記者：現(xiàn)在可以營業(yè)嗎?

李先生：現(xiàn)在有的商鋪開業(yè)了，有的沒有開業(yè)的，好像停頓一樣的感覺。

記者：現(xiàn)在商家能聯(lián)系上嗎?

李先生：商家你去找它，就是沒錢。商家原先在上海亞龍廣場租的門面做銷售部，現(xiàn)在已經(jīng)關(guān)掉了，沒有了。

上海的張先生說，因?yàn)榉指畹纳啼伱娣e都不算大，總價也不太高，一般都是大概20多萬左右，還能夠分期付款，所以，六七千名投資者中大概百分之六七十是老人。他們把自己的養(yǎng)老金拿出來，做點(diǎn)投資，希望獲得一些回報(bào)。當(dāng)初開發(fā)商奧銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司的地產(chǎn)商承諾是包辦房產(chǎn)證，租金是大廈年?duì)I業(yè)額的8%。但是時至今日，五年過去了，大多數(shù)人的房產(chǎn)證都沒有辦下來，租金更是沒見過。

張先生：是包租，然后每年返租金。當(dāng)時說這個產(chǎn)權(quán)證是可以辦下來的，現(xiàn)在也辦不下來。因?yàn)樗莻€是大的產(chǎn)權(quán)，不可分割的商鋪，辦不下來產(chǎn)權(quán)證。開始不給退錢，后來一直在鬧，后來說給退，簽了一個退款協(xié)議，就慢慢慢慢的返，返到后來也不返了，然后這個公司現(xiàn)在也黃了，上海的分部也倒閉了，它在別的地方又開了一個。現(xiàn)在的話，幾乎他是繼續(xù)運(yùn)營騙錢，然后我們這邊就得不到維權(quán)，之前的商鋪還有理財(cái)?shù)亩际沁@樣的。

汪女士也向我們反映，因?yàn)闃I(yè)主們積極維權(quán)，前一陣說可以排隊(duì)辦房產(chǎn)證，但是什么時候能夠辦下來，還是個未知數(shù)。

汪女士：去年經(jīng)過很多次的維權(quán)，也經(jīng)過很多次政府這一塊的(協(xié)調(diào))，他們目前就是說給你排隊(duì)辦證，但是這個證辦下來租金什么都沒有。簡單就是說就是這樣拖延我們業(yè)主。我的款是半款，我沒有交齊，總共差不多是20來萬，我交了14萬，所以我也沒有交，然后退款也退不了。

記者：你們要求退房他們不同意。

汪女士：不同意。

記者：你們買了以后到現(xiàn)在為止沒有拿到租金是嗎?

汪女士：什么都沒有。

張先生說，通過業(yè)主們不斷地維權(quán)，以及到法院上訴，最終法院判開發(fā)商敗訴并賠償。但是，這項(xiàng)判決卻執(zhí)行不了，因?yàn)殚_發(fā)商沒錢。投資者實(shí)在沒辦法，只好撥打中央人民廣播電臺新聞熱線，希望得到媒體的關(guān)注。

張先生：之前是因?yàn)樗谏虾Ｗ粤松虾W銀房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，它的注冊資金是100萬還是1000萬，現(xiàn)在等于這個公司是空殼公司，它們注冊了很多同樣的公司，現(xiàn)在在用其他的賬戶在走賬，奧銀得不到執(zhí)法的程序了。這個具體怎么弄我也不清楚，反映到法院的時候，法院說只能針對奧銀房地產(chǎn)開發(fā)公司，但是其他注冊的跟這個不相關(guān)的，就沒有權(quán)利去執(zhí)行。然后又說你們這個應(yīng)該是告經(jīng)濟(jì)詐騙，走那個渠道去告，經(jīng)濟(jì)詐騙這種東西達(dá)不到一定數(shù)量，達(dá)不到一定人數(shù)，它還不給你立案。我們上海很多受害者，都是通過這個電話進(jìn)行維權(quán)。

張先生說，在決定投資前，自己對奧食卡這個項(xiàng)目進(jìn)行過考察，誰也不相信這樣一個規(guī)劃完美的項(xiàng)目會變成現(xiàn)在這個樣子。

記者：這個奧食卡商城應(yīng)該是一個大廈?

張先生：對，它之前是在國際東方名品城，接下來的那種爛尾樓，但是奧銀房地產(chǎn)開發(fā)公司，它旗下有很多，之前在上海有一定的產(chǎn)業(yè)鏈，根本想不到他會騙人的，又請劉謙、范冰冰、甄子丹像他們這種名人進(jìn)行宣傳，很多老百姓因?yàn)橛忻诵?yīng)就相信了，但是投進(jìn)去的錢現(xiàn)在都打水漂了。

記者：就是說它是一棟商廈，然后分成很多小的單位賣給你們，是這個意思嗎?

張先生：對對。

記者：那你們這個小的單位現(xiàn)在實(shí)際上拿不到產(chǎn)權(quán)。

張先生：沒有，因?yàn)閲也辉试S小的這樣的產(chǎn)權(quán)，只有一個大的產(chǎn)權(quán)。

記者：那你們怎么保障你們的利益。當(dāng)是簽合同的時候，你們有沒有跟他們談過這樣的問題。

張先生：當(dāng)初他說可以辦的。

記者：當(dāng)時他說可以的。

張先生：對，當(dāng)時他承諾的可以辦的，后來因?yàn)檗k不下來，然后好多業(yè)主退款，然后他就繼續(xù)用那種游說方法，就是說你繼續(xù)辦我可以給你辦下來，你繼續(xù)往里面交錢。還有一種就是那個實(shí)在收不上來錢的，就只能退了，然后給你簽一個退款協(xié)議，形式上的，每個月退你3千塊錢、5千塊錢這樣的，像擠牙膏一樣。

記者：然后租金是從買到現(xiàn)在都沒有拿到過?

張先生：沒有沒有，產(chǎn)證都沒有辦下來，更別提租金了。

而對汪女士而言，投資奧食卡給她帶來的不僅是投資的失敗，還有家庭的矛盾。

汪女士：錢都是父母辛辛苦苦掙的，有的都是借的。我說這兩年我自己也受盡了家庭的折磨，家庭也天天在數(shù)落我，父母身體也不好。

那么，整棟商廈的產(chǎn)權(quán)是怎樣歸屬的?經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員包華認(rèn)為，

包華：如果是從開發(fā)建設(shè)的角度上說，整棟商廈的所有權(quán)首先會確認(rèn)給開發(fā)建設(shè)單位，我們也叫大產(chǎn)權(quán)。大產(chǎn)權(quán)辦理完之后，再根據(jù)開發(fā)建設(shè)單位與購房人之間的協(xié)議，進(jìn)行這種小產(chǎn)權(quán)的辦理，也叫轉(zhuǎn)移登記，當(dāng)所有的轉(zhuǎn)移登記辦理完之后，開發(fā)建設(shè)單位不再擁有產(chǎn)權(quán)了。當(dāng)然，前提是開發(fā)商把所有的可以出讓的部分全部都出讓了。但是所有的開發(fā)建設(shè)單位在出讓過程之中，還自己持有一部分產(chǎn)權(quán)沒有轉(zhuǎn)讓的話，那么開發(fā)建設(shè)單位它自己也是業(yè)主，只不過它占有的面積和份額沒有原來那么大。

那么，像這個案例中，分成了若干個小商鋪，小到十平米，大個也不過是100平米，這樣的鋪面的產(chǎn)權(quán)應(yīng)該怎么辦?包華表示，

包華：我見到過辦下來的，當(dāng)時在規(guī)劃的時候它就已經(jīng)規(guī)劃好了大小面積不一的商鋪，那么在辦理產(chǎn)權(quán)登記的時候沒有問題。但也有辦不下來的，就是當(dāng)初在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時候，并沒說這里邊是一個小的產(chǎn)權(quán)面積相組合，而是一個比較大的整層的空間，開發(fā)商為了自行融資，給它隔離出來的小空間并沒有交給政府進(jìn)行變更規(guī)劃，也沒有登記備案。如果是這樣的話，可能就辦不了產(chǎn)權(quán)登記了，因?yàn)樗粚儆诓粍赢a(chǎn)登記的對象。

我們看到在2010年的時候，蘇州當(dāng)?shù)孛襟w刊登的關(guān)于這座商廈的介紹，是說將以侏羅紀(jì)主題作為創(chuàng)新的構(gòu)思，還有八大主題等等很多說法。從表述上來看，用這若干個小商鋪來建立一個8大主題的休閑廣場，似乎是不可能的。包華認(rèn)為，也有可能是當(dāng)初給過消費(fèi)者承諾，而規(guī)劃做完之后，才發(fā)現(xiàn)這樣的產(chǎn)權(quán)證辦理起來是有相當(dāng)難度的，才造成4、5年之后房產(chǎn)證拿不到的現(xiàn)狀。

包華：我們針對一個商業(yè)不動產(chǎn)，在運(yùn)營的時候，一定要根據(jù)它今后運(yùn)營的想法和思路來決定它的空間。如果說空間過小甚至過于分散的話，一個商業(yè)運(yùn)營的項(xiàng)目是無法開展的。但是從另外一方面，如果我們把它作為一個很大的空間進(jìn)行出讓，小業(yè)主又不可能買得起，，總價也比較高。在這種情況之下，開發(fā)商操作的方式就是，先拆分進(jìn)行銷售，然后當(dāng)整合在一起進(jìn)行經(jīng)營的時候，我需要給業(yè)主反饋經(jīng)營收益，這也就是這個案例的操作模式。但是這個操作模式有兩個最大的問題，第一個小業(yè)主在投資的時候，沒有自己的產(chǎn)權(quán)面積有可能自己根本拿不到手，因?yàn)樗≌煌?，住宅有?dú)立的使用權(quán)益，而商業(yè)地產(chǎn)可能沒有獨(dú)立的使用權(quán)益。第二個問題就是如果運(yùn)營的效果不好或者沒有收益可以分配，商業(yè)地產(chǎn)本身不具有直接的使用價值，所以它的投資風(fēng)險比較大的，一旦商業(yè)運(yùn)營失敗就有可能血本無歸了。

那么，從法律意義上來說，對于整幢商廈分拆成若干的小面積來進(jìn)行銷售的這種銷售方法是否合法。經(jīng)濟(jì)之聲特約評論員包華和北京潮陽律師事務(wù)所鄭傳凱律師都發(fā)表了自己的看法。

包華：這要看原始的規(guī)劃，如果原始的規(guī)劃涉及到的商鋪就是小面積的，自行隔開的，那么也可以作為登記使用，它就是合法的。但是如果它原來沒有這樣的規(guī)劃設(shè)計(jì)，而是為了自己融資的便利、銷售的便利，自行去劃分的話，根本不能夠進(jìn)行登記，這樣的銷售就是非法的。

鄭傳鍇：實(shí)際上我們從經(jīng)濟(jì)活動的法律最基本的準(zhǔn)則講，法律無明文禁止即為許可。從這個角度講，任何交易的設(shè)置都是合法的，只要它沒有法律禁止性的規(guī)定。但是問題在于，開發(fā)商在設(shè)置這樣的一個交易的時候，是否盡到了告知的義務(wù)，并且開發(fā)商在設(shè)計(jì)規(guī)劃以及后續(xù)銷售宣傳過程當(dāng)中，知道或者應(yīng)當(dāng)知道這種商鋪是無法進(jìn)行拆分銷售的，在這種前提下，開發(fā)商仍然設(shè)計(jì)了這樣的交易方式，我覺得這本身是缺乏誠信的行為或者說不合法的行為。但是單就交易模式本身，應(yīng)該是合法的。

包華認(rèn)為，如果說我們要投資商鋪，不僅要關(guān)注法律方面的內(nèi)容，同時也要考察該商鋪商業(yè)運(yùn)營的獨(dú)立性和完整性如何保障。

包華：除了剛才所談到的合法性問題，也就是它能不能獨(dú)立進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，這是我們購買大前提。第二個我們要看一下這個商鋪有沒有獨(dú)立使用的價值，如果說這個商鋪像我們很多商業(yè)一層地面鋪，它是一個獨(dú)立的空間，可以獨(dú)立運(yùn)營，那么它的使用價值就會很高，你去買它的話，你的風(fēng)險很低。但是像今天案例中所談到的，這個店鋪根本沒有辦法單獨(dú)獨(dú)立運(yùn)營，在這樣的情況下，有可能業(yè)主連房子的具體位置都找不清楚況，我就不建議購買了。我們關(guān)注法律方面的內(nèi)容，也要看到今后商業(yè)運(yùn)營的獨(dú)立性和完整性如何保障，在這種情況之下才能考慮商業(yè)運(yùn)營能不能賺錢，能不能分到紅利。

案例中，按照開發(fā)商的承諾，大廈營業(yè)額的8%是作為租金返還給業(yè)主的，鄭傳鍇律師表示，這樣的承諾在法律上本身沒有問題，但是開發(fā)商在涉及交易的時候，可能隱瞞了重要的時事。

鄭傳鍇：這樣的承諾在法律上本身是沒有問題的，我還是那句話，法無明文禁止即為許可，但是同樣還是剛才我提出的問題，也就是開發(fā)商在涉及交易的時候，可能隱瞞了重要的事實(shí)。我們知道，商鋪在開始運(yùn)營的頭幾年是需要培養(yǎng)的，換句話說商鋪在頭幾年往往是虧本經(jīng)營的，所以這種情況下，開發(fā)商沒有承諾投資人一個非常明確的回報(bào)，而是跟它的投資收益和租金收益掛鉤，實(shí)際上這種交易設(shè)置本身有一定的問題。

包華也認(rèn)為，如果采取這種計(jì)算租金的方式，運(yùn)營方的可信度和運(yùn)營能力也是需要投資人考量的。

包華：如果經(jīng)營方是一個完全可信的公司，當(dāng)然這種方法是可信的，如果這家公司本身誠信度不高，那么在這種情況下，投資人實(shí)際上是把一筆資產(chǎn)交給了一個不可信的或者沒有誠信度的運(yùn)營商進(jìn)行操作，那風(fēng)險就會很大。剛才所談到按營業(yè)額去計(jì)算租金的方式，我們認(rèn)為叫扣點(diǎn)租金，實(shí)際上是業(yè)主和經(jīng)營方共同來承擔(dān)風(fēng)險，這種做法在很多的商業(yè)地產(chǎn)公司和商業(yè)運(yùn)營項(xiàng)目里都是存在的，關(guān)鍵就是在于運(yùn)營方究竟是否有運(yùn)營能力，在運(yùn)營的過程之中是否具備必要的誠信度。而這兩點(diǎn)對于投資人來說，當(dāng)初在簽屬合同之初就必須要考慮到，否則自己這筆投資很容易打水漂。

既然存在這種種的問題和風(fēng)險，為什么還有那么多投資者在進(jìn)行投資?兩位專家都認(rèn)為，原因就在于投資者在做決定前，并沒有進(jìn)行充分的了解。

鄭傳鍇：其實(shí)我們的投資者在進(jìn)行商業(yè)地產(chǎn)投資的時候，是兩眼一抹黑的?；陂_發(fā)商各種各樣的宣傳，他們相信了開發(fā)商，認(rèn)為開發(fā)商是一個靠譜的公司，所以把錢投了進(jìn)去。我打一個也許不太恰當(dāng)?shù)谋确剑瑢?shí)際上商業(yè)地產(chǎn)和住宅地產(chǎn)就相當(dāng)于期貨和股票的關(guān)系，但實(shí)際上我們都知道期貨相對于股票，它的風(fēng)險是更高的，如果你沒有充分的了解的話，實(shí)際上你是不應(yīng)當(dāng)進(jìn)入這個市場的，但是我們的中小投資者，手里有一部分閑錢，又充分相信了開發(fā)商這樣可能涉嫌虛假這樣的宣傳，進(jìn)入這個市場，這樣它要承擔(dān)的不僅是法律風(fēng)險，還有商業(yè)風(fēng)險。

包華：我認(rèn)為商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營模式，跟住宅地產(chǎn)完全不同的，由于住宅具有獨(dú)立的使用價值，如果價格存在高或者低或者租金收益不到位的情況下，至少我們的投資人可以通過自行使用方式來規(guī)避自身風(fēng)險。但是商業(yè)地產(chǎn)不同，商業(yè)地產(chǎn)必須通過持續(xù)運(yùn)營，獲得紅利，才能獲得收益，而且如果開發(fā)小的面積，雖然我可能能夠辦理產(chǎn)權(quán)登記，不管是10平的還是100平的，但有一個客觀的情況必須所有的投資人都必須清楚，就是這10平或者100平的商鋪，它自身無法正常運(yùn)營，它必須要靠周邊所有面積的運(yùn)營來啟動整個商業(yè)大廈的運(yùn)營，才能保證這10平到100平米的租金收益，在這種情況之下的話，我們所有投資人，我們跟其他投資人分不開的。只有在對相關(guān)的問題和風(fēng)險有充分了解的情況下，再去決定投資與否，才能使自己的權(quán)益有所保障。

在采訪當(dāng)中，由業(yè)主提到，業(yè)主到法院進(jìn)行起訴，并且法院判決是勝訴，但是目前的狀況是無法執(zhí)行，因?yàn)殚_發(fā)商沒錢。難道投資人的投資真的就這么打水漂嗎?包華認(rèn)為，如果把所有的可能性全部押在一個沒有資金能力的開發(fā)商身上，大家可能會非常失望。

包華：我認(rèn)為投資人的投資回報(bào)可能在執(zhí)行環(huán)節(jié)上很難拿到，因?yàn)檫@家公司根本沒有償付能力。但是我們所有的投資人需要考慮到，既然我們買了這個房子，既然大家有個共同愿望挽回?fù)p失，那么是不是可以立足于現(xiàn)實(shí)，把整個大廈的商業(yè)運(yùn)營模式談清楚，共同委托一家有能力、有信用度的商業(yè)運(yùn)營公司統(tǒng)一進(jìn)行管理營，通過這樣持續(xù)運(yùn)營的方式來獲得一些回報(bào)，來彌補(bǔ)前期的虧損。如果把所有的可能性全部押在一個沒有資金能力的開發(fā)商身上，大家可能會非常失望。