光大銀行為購(gòu)房人放貸 莫名將賣(mài)房人卡中首付款凍結(jié)

【導(dǎo)讀】出售二手房時(shí)，賣(mài)方在買(mǎi)方辦理房貸的銀行辦理儲(chǔ)蓄卡以方便收款。房子過(guò)戶(hù)后，買(mǎi)方先把40萬(wàn)首付款轉(zhuǎn)給賣(mài)方，并在貸款辦好后通知賣(mài)方查詢(xún)剩余房款是否到賬。賣(mài)方查賬并準(zhǔn)備取款時(shí)，卻意外發(fā)現(xiàn)不但剩余房款沒(méi)到賬，而且首付款被莫名凍結(jié)30萬(wàn)元?！短焯?15》聚焦：二手房交易，首付款被凍結(jié)該不該?

據(jù)消息，在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)方在房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，房貸已經(jīng)通過(guò)審批的情況下，將首付款轉(zhuǎn)到賣(mài)家賬戶(hù)上，銀行在進(jìn)行房貸放款時(shí)，是否有權(quán)凍結(jié)賣(mài)家賬戶(hù)上的首付款?

武漢的吳先生，今年9月11號(hào)在出售二手房時(shí)，為方便收款，在買(mǎi)房人辦理房貸的光大銀行武漢漢街支行辦了一張儲(chǔ)蓄卡，買(mǎi)房人在房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)并得知房貸已經(jīng)通過(guò)審批的消息后，在9月28號(hào)把40萬(wàn)首付款支付給吳先生。考慮到買(mǎi)方房貸還沒(méi)放款，也可能存在變數(shù)，吳先生就先把這筆首付款存放在光大銀行的這張儲(chǔ)蓄卡上，想等剩余房款全部到賬后再取出使用。

吳先生：我有一個(gè)二手房在武漢，我是賣(mài)家，買(mǎi)家說(shuō)需要貸款。我們就談好，房總共出售為75萬(wàn)塊錢(qián)，貸款30萬(wàn)塊錢(qián)，首付款45萬(wàn)，45萬(wàn)買(mǎi)方分兩次給我，5萬(wàn)塊錢(qián)是訂金。簽合同的那一天，買(mǎi)方就約我去光大銀行武漢市漢街支行去交涉，談貸款流程，要我提供一些相關(guān)證件，簽交易合同。當(dāng)天我們簽完過(guò)后，銀行貸款人員就說(shuō)便于我收尾款，讓我在它銀行辦了一張儲(chǔ)蓄卡，過(guò)了大概一周，買(mǎi)方就通知我批那個(gè)貸款了，就要給我首付，40萬(wàn)塊錢(qián)，當(dāng)天就給了我現(xiàn)金轉(zhuǎn)賬，9月28號(hào)那天我把40萬(wàn)塊錢(qián)存到光大銀行卡上，我就沒(méi)理會(huì)這個(gè)事了。

沒(méi)過(guò)多久，買(mǎi)房人的貸款就辦下來(lái)了。10月8號(hào)，買(mǎi)方通知吳先生查賬，說(shuō)銀行已經(jīng)把還沒(méi)解凍的剩余房款發(fā)放到他的賬戶(hù)上。吳先生向銀行查賬并準(zhǔn)備取出首付款買(mǎi)股票時(shí)，意外發(fā)現(xiàn)剩余房款沒(méi)到賬，首付款卻被莫名凍結(jié)30萬(wàn)元。

吳先生：當(dāng)我10月8號(hào)接到買(mǎi)方電話(huà)，說(shuō)他收到光大銀行通知，貸款30萬(wàn)塊錢(qián)通過(guò)凍結(jié)款的形式已經(jīng)審批通過(guò)了，匯給我，讓我查我的賬。后來(lái)我就查卡上的余額，客服跟我明確確切的告訴我，說(shuō)10月8號(hào)當(dāng)天沒(méi)有任何凍結(jié)現(xiàn)金款轉(zhuǎn)入到我的賬戶(hù)上，反而我的可用余額，之前存的40萬(wàn)僅僅就剩10萬(wàn)塊錢(qián)了。我的30萬(wàn)塊錢(qián)到哪里了，我就很著急，我就想打電話(huà)投訴，他們當(dāng)?shù)匾矝](méi)有給我確切的答復(fù)，第二天10月9號(hào)的時(shí)候，光大銀行那邊給我回電話(huà)，說(shuō)正常流程是放凍結(jié)款之前，需要將我卡上的錢(qián)等同于放凍結(jié)款的錢(qián)一起凍結(jié)。他們回答就是說(shuō)為了保障他們凍結(jié)款的資金安全，把我的款給凍結(jié)了，我就假設(shè)問(wèn)，如果我卡上沒(méi)有那40萬(wàn)塊錢(qián)，是不是不能凍結(jié)了呢。他說(shuō)會(huì)對(duì)賬戶(hù)進(jìn)行假設(shè)凍結(jié)。我說(shuō)有沒(méi)有手續(xù)正常流程，一直說(shuō)口頭上有，但是我一直追問(wèn)，我后面幾次去到中國(guó)光大銀行武漢市漢街銀行要看文件的時(shí)候，他們都沒(méi)有給我看，正常辦公的一個(gè)流程都沒(méi)有。

為了解清楚首付款被凍結(jié)的原因，吳先生后來(lái)又撥打了光大銀行總部的投訴電話(huà)。投訴后沒(méi)幾天，就接到光大銀行武漢漢街支行的行長(zhǎng)助理周女士打來(lái)的電話(huà)，周女士告訴他，是銀行誤凍結(jié)了賬戶(hù)上的首付款。

吳先生：他們中國(guó)漢街支行后來(lái)有一個(gè)周姓的行長(zhǎng)助理，就給我打電話(huà)，我就去了，他說(shuō)這個(gè)事情可能是他們流程有誤，是把我的現(xiàn)金活期存款誤凍結(jié)了，他是承認(rèn)了。

記者：正常流程應(yīng)該是怎樣的?

吳先生：正常流程，放凍應(yīng)先查詢(xún)卡上有無(wú)活期存款，如果沒(méi)有，他們就直接就對(duì)賬戶(hù)進(jìn)行凍結(jié)，它就怕什么呢?放凍結(jié)款的時(shí)候，一放過(guò)來(lái)我這邊瞬間轉(zhuǎn)出來(lái)了。

吳先生還提出要求銀行賠償經(jīng)濟(jì)損失，因?yàn)?0月9號(hào)他想要買(mǎi)股票，想要補(bǔ)倉(cāng)，可錢(qián)還處在被凍結(jié)狀態(tài)，他只能干著急。過(guò)了一個(gè)周末，錢(qián)是解凍了但是也錯(cuò)過(guò)了補(bǔ)倉(cāng)最佳時(shí)機(jī)，所以他認(rèn)為銀行應(yīng)該賠償相應(yīng)的經(jīng)濟(jì)損失。據(jù)吳先生說(shuō)，周女士在協(xié)商當(dāng)天口頭同意賠償部分損失。

吳先生：我賣(mài)這個(gè)房子是買(mǎi)證券投資的，我那一天就是想等尾款到了買(mǎi)股票，我就把我要買(mǎi)的那支股票給他看了，收益截至我跟他談話(huà)當(dāng)天是20%，她說(shuō)這個(gè)有點(diǎn)不合理，因?yàn)檫@個(gè)錢(qián)后來(lái)解凍了，10月10號(hào)周六解凍，10月12號(hào)，周一的話(huà)，我就把那個(gè)錢(qián)給轉(zhuǎn)出來(lái)了，他找我去談的話(huà)，差不多10月20號(hào)。他說(shuō)他們賠償誤凍結(jié)當(dāng)天，我那支股票的收盤(pán)價(jià)，當(dāng)天算了一下有8%多。

但是，過(guò)了沒(méi)幾天銀行又變卦了。吳先生說(shuō)，周女士在3天后又聯(lián)系他，說(shuō)賠償不成立。

吳先生：她當(dāng)天就讓我打電話(huà)給總行撤銷(xiāo)對(duì)支行投訴，我就想這沒(méi)有解決到位，解決到位我再取消投訴，后來(lái)過(guò)了2、3天，周姓行長(zhǎng)助理又給我打電話(huà)，說(shuō)她去武漢市廣大銀行分行的時(shí)候，說(shuō)這個(gè)賠償不成立，因?yàn)樵谒麄児獯筱y行貸款這一塊，二手房買(mǎi)賣(mài)的話(huà)，不僅要對(duì)買(mǎi)方貸款金額進(jìn)行凍結(jié)，還要對(duì)買(mǎi)房的首付款進(jìn)行凍結(jié)，她話(huà)又變了。首付款要凍結(jié)的話(huà)，再你們銀行開(kāi)戶(hù)時(shí)，沒(méi)有任何人強(qiáng)調(diào)這個(gè)事情，當(dāng)天買(mǎi)方給我付首付款的時(shí)候，也沒(méi)有給我強(qiáng)調(diào)錢(qián)也一定要存在光大銀行，也沒(méi)有任何的手續(xù)給我看到要凍結(jié)我的首付款。我說(shuō)把相應(yīng)處理的文件給看一下，他們一直都拿不出來(lái)，而且我和武漢分行投訴的電話(huà)打了好多次，他們都是不聞不問(wèn)不理這個(gè)事情。

記者昨天向光大銀行武漢漢街支行的行長(zhǎng)助理周女士核實(shí)首付款凍結(jié)原因，周女士反復(fù)強(qiáng)調(diào)，用戶(hù)對(duì)相關(guān)流程存在誤解，但卻始終不說(shuō)用戶(hù)存在怎樣的誤解，以及凍結(jié)首付款的原因。

周女士：相關(guān)的反應(yīng)和投訴的話(huà)，客服人員已經(jīng)轉(zhuǎn)到支行，希望理解我們光大銀行對(duì)所有外界媒體的接待是有管理規(guī)定的，所以有關(guān)的事情的話(huà)，我想?yún)窍壬€是走我們的流程。

記者：我們是找誰(shuí)合適?這個(gè)事情?

周女士：不是說(shuō)找誰(shuí)合適，因?yàn)閰窍壬@個(gè)投訴你相信廣大有自己的處理的流程，你說(shuō)呢?

記者：他是因?yàn)閷?duì)你們的處理不滿(mǎn)意，所以投訴到這里來(lái)。

周女士：他對(duì)于業(yè)務(wù)的這種理解，包括廣大前期的工作人員，我只能說(shuō)在一些環(huán)節(jié)上的理解，雙方還是有誤的，這個(gè)事情我們也正在處理當(dāng)中。

記者：如果說(shuō)他對(duì)這個(gè)流程有誤解的話(huà)，您可以跟我們的說(shuō)一下，因?yàn)槲覀儎偤迷诠?jié)目當(dāng)中。

周女士：我們還是按照流程來(lái)走，因?yàn)槲椰F(xiàn)在在這里也不便于回答您的任何問(wèn)題。

記者：凍結(jié)原因是什么?如果合理可以公開(kāi)告訴我們。

周女士：我們不是不回答這個(gè)問(wèn)題，因?yàn)槲覀冊(cè)谔幚磉@個(gè)任務(wù)的過(guò)程，所有的處理必須走規(guī)定的流程。

記者也表明周女士可以將記者需要核實(shí)采訪(fǎng)的問(wèn)題轉(zhuǎn)達(dá)給上級(jí)部門(mén)，然后再給予答復(fù)，但是周女士在記者還沒(méi)告知聯(lián)系方式的情況下就掛斷了電話(huà)，在這之后，就不再接聽(tīng)電話(huà)。在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)方在房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，房貸已經(jīng)通過(guò)審批的情況下，把首付款轉(zhuǎn)到賣(mài)家賬戶(hù)上，銀行在進(jìn)行房貸放款時(shí)，是否有權(quán)凍結(jié)賣(mài)家賬戶(hù)上的首付款?記者以賣(mài)房人身份撥通了為吳先生和買(mǎi)房人辦理相關(guān)手續(xù)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的電話(huà)，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人答復(fù)，銀行無(wú)權(quán)凍結(jié)首付款，如果首付款被凍結(jié)，應(yīng)該是銀行操作失誤所致。

經(jīng)紀(jì)人：我們公司和光大銀行有合作，光大銀行那邊是需要買(mǎi)賣(mài)雙方辦一張儲(chǔ)蓄卡。

記者：他們會(huì)跟賣(mài)方、買(mǎi)方說(shuō)清楚嗎?這張卡是用來(lái)做什么的。

經(jīng)紀(jì)人：第一個(gè)，如果買(mǎi)方是首次購(gòu)房，把首付款存在光大銀行卡里，它是可以享受一般跟銀行申請(qǐng)選擇95折的優(yōu)惠，可能因?yàn)楣獯筱y行為了放款，所以雙方都需要辦一張卡，再一個(gè)可能銀行有一定的任務(wù)量。

記者：買(mǎi)方這邊過(guò)戶(hù)后，把這個(gè)首付款打到賣(mài)方的儲(chǔ)蓄卡上的，那賣(mài)方賬戶(hù)里的這個(gè)首付款是要凍結(jié)的嗎?

經(jīng)紀(jì)人：首付款不凍結(jié)，首付款是雙方的話(huà)付清交接，就是過(guò)戶(hù)完之后，他把款項(xiàng)打到賣(mài)方的賬戶(hù)上，他就可以用了，這個(gè)不會(huì)是凍結(jié)的呀。

記者：肯定不會(huì)在不通知賣(mài)方的情況下，把首付款給凍結(jié)了吧?

經(jīng)紀(jì)人：對(duì)呀，銀行沒(méi)有權(quán)利凍結(jié)你的款項(xiàng)，如果是有凍結(jié)方面的操作的話(huà)，我覺(jué)得是銀行方面的失誤吧，因?yàn)檫@個(gè)款項(xiàng)跟貸款的金額不相關(guān)。

記者后來(lái)又向這位房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人核實(shí)吳先生這單二手房交易，是不是存在什么特殊情況?經(jīng)紀(jì)人給予的答復(fù)還是，銀行無(wú)權(quán)凍結(jié)首付款，應(yīng)該是銀行存在誤操作行為。

記者：就是當(dāng)時(shí)他那個(gè)房子是75萬(wàn)，他這邊遇到的情況就是首付款被凍結(jié)了。

經(jīng)紀(jì)人：這種情況不正常，銀行是沒(méi)有權(quán)利凍結(jié)首付款的，沒(méi)有簽什么合同，凍結(jié)首付款，可能是銀行那邊的誤操作，沒(méi)有簽訂這個(gè)東西。

記者：賣(mài)方這邊是有這種涉訴的情況嗎?就比如說(shuō)賣(mài)方貸款沒(méi)有還清，賣(mài)房子之前沒(méi)有還清。

經(jīng)紀(jì)人：有這種情況，有貸款的房子，但是前提是要交易的話(huà)，要把貸款還清，它貸款還清了之后過(guò)戶(hù)，過(guò)戶(hù)之后的話(huà)，相當(dāng)于跟光大那邊貸款沒(méi)有任何關(guān)系。

在二手房交易過(guò)程中，買(mǎi)方在房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，房貸已經(jīng)通過(guò)審批的情況下，將首付款轉(zhuǎn)到賣(mài)家賬戶(hù)上，銀行在進(jìn)行房貸放款時(shí)，是否有權(quán)凍結(jié)賣(mài)家賬戶(hù)上的首付款?經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員、北京市律師協(xié)會(huì)消費(fèi)者權(quán)益法律專(zhuān)業(yè)委員會(huì)主任蘆云以及北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師鄭傳鍇共同就這個(gè)案例進(jìn)行點(diǎn)評(píng)。

蘆云：從操作流程上，應(yīng)當(dāng)不是強(qiáng)制性的要求，房款支付是買(mǎi)賣(mài)雙方在履行房屋買(mǎi)賣(mài)付款義務(wù)，付款義務(wù)怎么樣方式去履行，如何去履行，這應(yīng)當(dāng)是雙方自愿協(xié)商，實(shí)踐中見(jiàn)到的有直接付現(xiàn)金的也有直接打卡，打卡上我是愿意在A銀行辦還在B銀行辦，這個(gè)應(yīng)當(dāng)是雙方共同協(xié)商資源的，不應(yīng)當(dāng)是一個(gè)強(qiáng)制性要求。

買(mǎi)房在房屋已經(jīng)過(guò)戶(hù)，房貸已經(jīng)通過(guò)審批的情況之下，將首付款交給吳先生，吳先生這個(gè)時(shí)候是不是已經(jīng)可以隨意的使用這筆首付款，換句話(huà)來(lái)說(shuō)，這筆首付款是不是已經(jīng)屬于吳先生所有，所以它可以隨意支配。

鄭傳鍇：首先我們需要明確一個(gè)概念，房屋買(mǎi)賣(mài)的過(guò)程當(dāng)中，實(shí)際上賣(mài)方在房屋登記這方面主要義務(wù)就是辦理房屋登記，實(shí)際上我們講在辦理過(guò)戶(hù)之后，無(wú)論這個(gè)貸款是否有審批，是否辦下來(lái)，吳先生已經(jīng)有權(quán)利使用這個(gè)款項(xiàng)了，這個(gè)問(wèn)題中附加的條件事實(shí)上已經(jīng)多出了法律賦予吳先生義務(wù)了，所以吳先生是完全有權(quán)利支取這部分的款項(xiàng)的，并且吳先生沒(méi)有義務(wù)保證，買(mǎi)方能夠辦理貸款審批，或者獲得相應(yīng)的貸款。

關(guān)于這個(gè)案例中，首付款被凍結(jié)的原因，賣(mài)房人說(shuō)光大銀行的周女士給出了三種答復(fù)，1.為了保障他們凍結(jié)款的安全，就要凍結(jié)我同等貸款金額的錢(qián)。資金。2.在發(fā)出凍結(jié)通知之前，他們沒(méi)有對(duì)我賬戶(hù)情況進(jìn)行查詢(xún)，以為我卡上面沒(méi)有錢(qián)。3.二手房交易，首付款也要一并凍結(jié)。而記者在向光大銀行武漢漢街支行的行長(zhǎng)助理周女士核實(shí)首付款凍結(jié)原因，周女士反復(fù)強(qiáng)調(diào)，用戶(hù)對(duì)相關(guān)流程存在誤解，但卻始終不說(shuō)用戶(hù)存在怎樣的誤解，以及凍結(jié)首付款的原因。辦理手續(xù)的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人說(shuō)可能是銀行操作失誤。從以上內(nèi)容來(lái)看，兩位認(rèn)為有沒(méi)有可能就是銀行操作失誤?但是因?yàn)閰窍壬饕@個(gè)操作失誤所帶來(lái)的損失，所以銀行又被迫給出了一個(gè)其他的答復(fù)。

蘆云：這個(gè)答復(fù)一個(gè)是沒(méi)有邏輯性，第二個(gè)也不合理，從買(mǎi)賣(mài)二手房操作流程上，首先它必須先由買(mǎi)房人去把原來(lái)的首付款支付，如果賣(mài)房人未有還清貸款的時(shí)候，他還清貸款之后，這個(gè)房子解了押，解了押之后再去做后續(xù)的相應(yīng)款項(xiàng)。這個(gè)里面可能會(huì)存在一個(gè)環(huán)節(jié)，可能銀行在考慮到收回貸款的資金安全環(huán)節(jié)上可能會(huì)采取一些相應(yīng)的安全保障的措施，前提是它一定要把凍結(jié)的原因，凍結(jié)的事項(xiàng)，包括一些具體的時(shí)間、期限，都要告訴相關(guān)的權(quán)利人，從目前廣大銀行回復(fù)來(lái)看，首先邏輯上是不通的。第二個(gè)它的理由也沒(méi)有充分，它也沒(méi)有充分的告知被凍結(jié)的事項(xiàng)是什么，這個(gè)房子一定是已經(jīng)在完成了提前還貸的手續(xù)解押之后，它才能進(jìn)行下一步的交易，這種情況下我們就更難想象銀行是什么樣的原因把它凍結(jié)掉了。

鄭傳鍇：實(shí)際周女士答復(fù)非常容易存在誤解，根本沒(méi)有一個(gè)法律邏輯進(jìn)行明確答復(fù)，法律最基本原理是責(zé)任和義務(wù)，或者說(shuō)權(quán)利和義務(wù)是要對(duì)等的，實(shí)際商銀行在這里并沒(méi)有權(quán)利去監(jiān)管任何一個(gè)人的賬戶(hù)，買(mǎi)家實(shí)際上也沒(méi)有對(duì)銀行進(jìn)行相應(yīng)授權(quán)來(lái)解決保護(hù)資金安全，銀行到底在棒長(zhǎng)誰(shuí)的資金安全，如果銀行以侵犯他人利益方式保障自身資金安全，顯然是違法的，另外它對(duì)用戶(hù)資金凍結(jié)之前有沒(méi)有進(jìn)行查詢(xún)，完全沒(méi)有正常人邏輯，舉個(gè)最簡(jiǎn)單的例子，一群地痞來(lái)把我房子給砸了，砸完之后告訴我說(shuō)不知道你們家里有沒(méi)有人，這是完全不相關(guān)的兩個(gè)概念，我的卡里有沒(méi)有錢(qián)跟你能不能凍結(jié)我的資金，完全是不相關(guān)的兩個(gè)概念。

銀行方面是否應(yīng)該承擔(dān)相應(yīng)損失?這個(gè)損失應(yīng)該怎么樣來(lái)算呢?

鄭傳鍇：實(shí)際上本案就是一個(gè)賠償方案的問(wèn)題，我個(gè)人認(rèn)為適用賠償方案一個(gè)先提條件是消費(fèi)者主張損失這種依據(jù)或者他一種法律關(guān)系，實(shí)際上我們消費(fèi)者把錢(qián)存在銀行，銀行把錢(qián)違法進(jìn)行凍結(jié)了錢(qián)，它是一個(gè)侵權(quán)行為，但是在侵權(quán)行為的同時(shí)，我們消費(fèi)者和銀行是有一個(gè)存款的協(xié)議的，也就是它存在一個(gè)合同關(guān)系，銀行沒(méi)有及時(shí)的履行自己的合同義務(wù)，導(dǎo)致了我們消費(fèi)者的這種損失的話(huà)，實(shí)際上它也是一種違約行為，通常我們侵權(quán)行為當(dāng)中只賠償最基本的，最直接的這種損失，那么通常我們講一般是利息，但是在合同違約的這種情況下，有可能支持我們消費(fèi)者的這種間接的，或者可預(yù)期的這種經(jīng)濟(jì)利益。個(gè)人認(rèn)為還主要看消費(fèi)者主張的依據(jù)，包括適用的法律條款，可能會(huì)達(dá)到不同的效果，可能存在消費(fèi)者這種全部主張能力得到支持的可能性。