焦作市山陽(yáng)區(qū)人民法院司法拍賣陷糾紛 購(gòu)房者投訴無門

【導(dǎo)讀】王先生通過“司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)”以32萬(wàn)元拍得一套房屋，拿著法院給的鑰匙卻打不開房門，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有人入住自己拍下的房子，并稱早已購(gòu)買此房。王先生再找法院，法院讓其自行處理，表示一切都是按程序辦事?！短焯?15》本期聚焦：拍到手的房產(chǎn)怎會(huì)不翼而飛?

據(jù)報(bào)道，王先生通過“司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)”以32萬(wàn)元拍得一套房屋，拿著法院給的鑰匙卻打不開房門，發(fā)現(xiàn)已經(jīng)有人入住自己拍下的房子，并稱早已購(gòu)買此房。王先生再找法院，法院讓其自行處理，表示一切都是按程序辦事。

在購(gòu)物過程中消費(fèi)經(jīng)常會(huì)遇到各種問題，有質(zhì)量問題，有貨不真、價(jià)不實(shí)的問題等等。大家都覺得，購(gòu)買渠道是保證商品 品質(zhì)的一個(gè)重要因素。河南省焦作市的王先生因?yàn)橐獮閮鹤訙?zhǔn)備婚事，急需購(gòu)買一套住房，從朋友那里得知可以通過司法拍賣的渠道購(gòu)房，心想從法院拍回來的房子肯定沒有問題吧。可沒想到，王先生花了32萬(wàn)元拍下了一個(gè)大麻煩。

王先生：7月22號(hào)，我在淘寶網(wǎng)的司法拍賣網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)上用32萬(wàn)拍得這套房屋，面積是172.76平方。拍過以后，法院承辦法官辦理相關(guān)手續(xù)的時(shí)候，他說他忙，然后我大概到8月3號(hào)的時(shí)候，找了他一個(gè)星期，天天去找他，8月3號(hào)的時(shí)候，他給我辦了一個(gè)拍賣成交的確認(rèn)書，開了一個(gè)收據(jù)。錢7月22號(hào)就交完了，把拍賣成交確認(rèn)書給了我以后，但是那個(gè)民事裁定，還有協(xié)助執(zhí)行通知書，他就一直到現(xiàn)在為止都沒有給我。當(dāng)時(shí)他還給了我一把鑰匙。

拿到法院給的房門鑰匙，王先生這回心安了，可沒想到，來到自己新買的房，門卻打不開：

王先生：然后我拿著鑰匙去開這個(gè)房門的時(shí)候，這個(gè)門打不開，我開了大概10來分鐘，然后從屋里面出來一個(gè)人，說你干啥呢?我說我拍賣的房，是我的房子。他說這是我的房子，你拍賣你去找法院，不要找我。然后我給承辦法官打電話，他說讓我把那個(gè)占房的人給攆出去。我說人家一家5口人，3個(gè)女的2個(gè)男的都在屋里頭住著，有老有少，我怎么攆人家?要是一攆不就打架了。他說你打吧，沒事，你打出事來算我的。這是原話。我說那不行，我不能跟人家打架。然后我就開始一直找他，到現(xiàn)在為止，一直都解決不了，他整天說出差，說這說那。

王先生找了法院的執(zhí)行法官多次，終于了解到一些關(guān)于這套房產(chǎn)的信息：

王先生：他說這個(gè)房是屬于村里面的拆遷安置房，村里頭把這個(gè)房賣給別人了，他說他不知道，就給拍賣了?，F(xiàn)在執(zhí)行的時(shí)候，人家村里頭干擾他不讓他執(zhí)行，所以現(xiàn)在沒法執(zhí)行這個(gè)房，現(xiàn)在要想交給我這個(gè)房也有困難。他說我有兩個(gè)解決途徑，一個(gè)是申請(qǐng)國(guó)家賠償，再一個(gè)就是去上級(jí)領(lǐng)導(dǎo)那告他。我說這不是耍無賴嗎?

綜合自己了解到的各種信息，王先生對(duì)此事有了自己的判斷：

王先生：我自己覺得法院執(zhí)行法官在拍賣之前要進(jìn)行房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)確認(rèn)的調(diào)查，村里頭賣出這個(gè)房，他沒有去當(dāng)?shù)鼐游瘯?huì)調(diào)查，現(xiàn)在村都改成社區(qū)了，沒有去人家村里大隊(duì)調(diào)查，他只是去房管部門調(diào)查。

王先生進(jìn)一步分析，認(rèn)為這可能是一套存在糾紛的房子：

王先生：這房是村里頭蓋的不假，但是我也搞不清楚為什么房管部門登記的名字跟村里面登記的名字不一樣。法院沒有做調(diào)查，也不能說沒做調(diào)查，是調(diào)查得不對(duì)，有糾紛的房子就敢拍賣。

王先生現(xiàn)在非常著急用錢，而好不容易湊齊的買房錢，現(xiàn)在卻買了一套不能入住的房子，而且這套房子現(xiàn)在到底是不是在自己名下都搞不清楚：

王先生：我說為兒子結(jié)婚，我還借了好多錢，還有利息呀。我這段時(shí)間在外面租房，現(xiàn)在一給我錢，我馬上還得再買個(gè)房子。我的損失。法官也是兒戲，開玩笑耍無賴。你去商店買東西，交付不了還有賠償，還有個(gè)違約什么的。這就沒有一個(gè)說法?你去法院告它，它本身就是一個(gè)法院。

王先生告訴記者，自己拍下這套房產(chǎn)，本該有的一些材料自己并沒有拿到手：

王先生：淘寶拍賣公告上寫有房產(chǎn)證嘛，拍賣公告上也寫有房產(chǎn)證號(hào)。他現(xiàn)在口頭上告訴我說沒有。法院裁定他得給我吧，他現(xiàn)在也告訴我說沒有，他直接打印一份法院蓋個(gè)章不就可以了，他說沒有。然后房產(chǎn)證他也說沒有，他現(xiàn)在啥都不給我，這個(gè)沒辦法。

記者查看了王先生提供的淘寶網(wǎng)司法拍賣網(wǎng)站，了解到王先生購(gòu)買的這套房位于焦作市山陽(yáng)區(qū)通園小區(qū)，資產(chǎn)處置法院為：焦作市山陽(yáng)區(qū)人民法院;權(quán)利來源為：司法裁定;權(quán)證情況一欄注明：法院執(zhí)行裁定書;房屋用途及土地性質(zhì)為：住宅;提供文件一欄寫著：1、《法院裁定書》2、《房權(quán)證存根復(fù)印件》。而根據(jù)王先生提供的資料，記者看到，王先生現(xiàn)在手頭上只有一份《焦作市山陽(yáng)區(qū)人民法院的拍賣成交確認(rèn)書》和一張結(jié)算票據(jù)。在拍賣頁(yè)面上，咨詢聯(lián)系方式留的是焦作市山陽(yáng)區(qū)人民法院執(zhí)行局郭局長(zhǎng)的電話，于是記者撥打了此電話進(jìn)行咨詢：，

郭局長(zhǎng)：這個(gè)房子現(xiàn)在已經(jīng)是王先生買走了，當(dāng)時(shí)有個(gè)第三人，他沒有提議，我們按程序已經(jīng)賣給王先生，但是有人占著房，現(xiàn)在怎么辦，不行我去跟局長(zhǎng)商量一下，看看有什么辦法。這個(gè)事比較復(fù)雜，一句話兩句話在電話里說不清，你打電話給我們局長(zhǎng)。

在電話中，郭局長(zhǎng)解釋了一些關(guān)于這套房子的情況，說法院通過法律程序拍賣了這套房產(chǎn)，現(xiàn)在有第三人提出了異議，房子已經(jīng)是王先生買走了，但是有個(gè)人占著這套房，具體情況要問一下執(zhí)行局的王局長(zhǎng)。

郭局長(zhǎng)：因?yàn)楝F(xiàn)在我們這個(gè)執(zhí)行程序已經(jīng)完了，我們覺得誰(shuí)占了他的房，他可以通過訴訟，打侵權(quán)官司。我們程序完了，他又再來，已經(jīng)把房鑰匙交給他了，我說把鑰匙交給他，讓他去看看房，以后有什么情況回來說，他也不回來說，別人把房占了，占了之后，我覺得就打侵權(quán)官司吧，通過法律途徑。你給王局長(zhǎng)打一個(gè)電話，問問啥情況。

在記者的追問下，郭局長(zhǎng)表示，法院的程序已經(jīng)執(zhí)行完成，房子已經(jīng)交給王先生，現(xiàn)在有人占著房，王先生應(yīng)該通過司法途徑去解決此事，具體情況是王局長(zhǎng)比較清楚，再次讓記者去咨詢王局長(zhǎng)。據(jù)王先生介紹，郭局長(zhǎng)為執(zhí)行局的副局長(zhǎng)，而王局長(zhǎng)則是正局長(zhǎng)。于是記者又撥打了王局長(zhǎng)的電話，我們來聽一下王局長(zhǎng)如何回應(yīng)：

王局長(zhǎng)：這個(gè)情況是這樣的，今天他也是剛剛反映到我這，我現(xiàn)在也跟他說了，我們調(diào)查一下，看看卷宗是什么情況，我們說過了，他第一次到我們這，問問承辦人看看卷宗是什么情況再答復(fù)他。

王局長(zhǎng)表示，購(gòu)房者王先生是第一次到法院來找他，具體情況需要問問承辦人、看看卷宗再答復(fù)王先生。并沒有向記者透露更多關(guān)于這套房產(chǎn)的情況。記者于是又撥打了目前住在這套房子中的趙先生的電話，咨詢有關(guān)這套房產(chǎn)的相關(guān)情況，我們來聽一下趙先生的說法：

趙先生：這個(gè)房是從房主手里買來的，也給大隊(duì)交了錢，大隊(duì)給我開了票，就這個(gè)過程，我有證我有東西。我也不知情，為什么這個(gè)房子又拍賣了。咱有證明，咱也不是非法的。這個(gè)房是安置房，安置房肯定有主的嘛，這個(gè)人賣給我以后，他沒交給大隊(duì)的錢，也由我交上了。我現(xiàn)在也不知道是咋回事，我買的房子，2012年買的房子，現(xiàn)在拍賣了，我自己納悶還不知道咋辦呢，可憐死我了。

趙先生說，這套房子是幾年前從房主手里買過來的，大隊(duì)也給他開有票據(jù)，有相關(guān)證明。這套房原本是安置房，是這套安置房原來的房主賣給他的，現(xiàn)在這套房卻被法院拍賣了，他感到非常納悶，也覺得自己非?？蓱z，不知道怎么辦。

趙先生：2012年之前我就入住過，當(dāng)時(shí)這里面有四臺(tái)電腦，后來我女兒在這住，我女兒她公公，男方的老公公正好病了，病了以后就沒有在這住了，一直看這幾年病，現(xiàn)在人死了。我們以前就在這住了，2012年就在這住了。

據(jù)王先生說，自己在7月份前看過這套房，當(dāng)時(shí)是毛坯房，所以后來拍下了這套房子，但在兩個(gè)月后，自己再到這套房子來看，卻住了人，而且正在裝修中。記者從正住在這套房的趙先生口中得知，趙先生的家人在2012年前就入住過這套房，中間又因?yàn)楦鞣N原因空置過一段時(shí)間，現(xiàn)在又住了進(jìn)來。

雙方都說這套房屬于自己，到底最后該歸誰(shuí)?王先生拍下了這套房產(chǎn)，還能不能拿到房，拿不到房還能不能要回自己的錢?對(duì)此，經(jīng)濟(jì)之聲特約評(píng)論員包華、北京潮陽(yáng)律師事務(wù)所律師鄭傳鍇進(jìn)行了分析與評(píng)論。

經(jīng)濟(jì)之聲：首先請(qǐng)給我們簡(jiǎn)要解釋一下，什么是司法拍賣?通過司法拍賣拍出的房子存在糾紛問題的情況多嗎?

包華：司法拍賣實(shí)際上是一種執(zhí)行手段，民事判決，在當(dāng)事人不能自覺履行的情況下，就要由法院來代為執(zhí)行，我們叫強(qiáng)制執(zhí)行。在強(qiáng)制執(zhí)行的過程中，如果碰到一些類似房產(chǎn)、車輛等比較貴重的物品，可以通過司法拍賣的方式使其價(jià)值實(shí)現(xiàn)最大化，從而最大化地保護(hù)我們債權(quán)人的利益。所以，本期案例中所涉及到的這套房產(chǎn)就是由法院委托拍賣平臺(tái)，由拍賣平臺(tái)向廣大公眾代理出示的受拍產(chǎn)品。

我見到的通過司法拍賣來取得房產(chǎn)的類似糾紛并不是很多，原因有幾個(gè)，首先，如果這個(gè)房屋本身權(quán)屬存在不確定性或者爭(zhēng)議，是不會(huì)進(jìn)入到拍賣程序的，也就是說這個(gè)房子是不能被認(rèn)定是債務(wù)人的，所以也就不能作為債務(wù)人的資產(chǎn)被執(zhí)行，更不能進(jìn)行拍賣。第二，如果進(jìn)入到執(zhí)行程序，且發(fā)生了財(cái)產(chǎn)糾紛，第三方，也就是我們所謂的案外的權(quán)利人，可以向執(zhí)行法院提出來一個(gè)執(zhí)行異議。這兩個(gè)程序的設(shè)置實(shí)際上就是保障司法拍賣程序的推進(jìn)，并且不會(huì)出現(xiàn)違法違規(guī)的情況。

經(jīng)濟(jì)之聲：現(xiàn)在雙方都說自己擁有這套房產(chǎn)，住在里面的趙先生說自己是從這套安置房原來的房主手中買了這套房，并且補(bǔ)齊了當(dāng)初房主應(yīng)該交給村大隊(duì)的錢，自己手頭也有相關(guān)的證明材料。而且從2012年前就已經(jīng)入住過這套房子。而拍下這套房子的王先生認(rèn)為，法院拍賣的房子，程序正規(guī)，自己錢也交了，又拿到了鑰匙，卻無法入住。雙方為什么會(huì)陷入這樣一個(gè)僵局中?

鄭傳鍇：我們拍賣的前提一般是要對(duì)相應(yīng)的標(biāo)的物進(jìn)行查封扣押，而且在拍賣之前，委托人應(yīng)當(dāng)對(duì)拍賣的標(biāo)的物的權(quán)屬進(jìn)行一個(gè)調(diào)查。投訴人提到的淘寶的頁(yè)面里面有一個(gè)保留條款，法院有一個(gè)聲明說不對(duì)拍賣的標(biāo)的物進(jìn)行瑕疵擔(dān)保，實(shí)際上這種保留條款應(yīng)該是無效的。如果我們不對(duì)它隱蔽的質(zhì)量問題進(jìn)行瑕疵擔(dān)保，這種聲明可能是有效的，但是如果拍賣的委托人都不對(duì)，拍賣的標(biāo)的物進(jìn)行權(quán)屬的瑕疵擔(dān)保顯然是有問題的。我個(gè)人認(rèn)為，問題可能是法院在委托執(zhí)行的程序中沒有對(duì)相應(yīng)的權(quán)屬進(jìn)行核實(shí)，甚至這個(gè)拍賣的標(biāo)的物無法進(jìn)行權(quán)屬登記。在這種情況下，法院更應(yīng)當(dāng)對(duì)它的權(quán)屬性進(jìn)行嚴(yán)格細(xì)致的甄別，我個(gè)人認(rèn)為責(zé)任出在法院。

包華：法院可能對(duì)于房產(chǎn)在拍賣之前的產(chǎn)權(quán)歸屬認(rèn)定工作做得不夠細(xì)致。一個(gè)房屋的產(chǎn)權(quán)如果沒有登記，是要以合同約定為準(zhǔn)。在這種情況下，法院在認(rèn)定一個(gè)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬的時(shí)候，會(huì)面臨一個(gè)比較復(fù)雜的情況，但是法院在執(zhí)行之前必須要做到幾點(diǎn)，第一，依據(jù)法律規(guī)定來認(rèn)定房屋的歸屬，第二，依據(jù)法律規(guī)定來確認(rèn)房屋目前所使用的狀況。這兩件事情在核實(shí)清楚之后才能夠進(jìn)行司法拍賣，因?yàn)榕馁u公示中是有這兩項(xiàng)內(nèi)容的。淘寶網(wǎng)上寫得很清楚，這個(gè)房屋是歸被執(zhí)行人的，這個(gè)房屋上沒有出租沒有抵押。在這種情況下，這應(yīng)該是一個(gè)干干凈凈的資產(chǎn)，但是這里面確實(shí)出現(xiàn)了這樣一個(gè)爭(zhēng)議，而這個(gè)爭(zhēng)議恰恰發(fā)生在法院公告之后。這說明了我們法院對(duì)于這個(gè)房屋的查封、扣押、凍結(jié)的措施被第三方給破壞了，這一破壞行為可能要承擔(dān)法律責(zé)任。

經(jīng)濟(jì)之聲：我們是不是可以認(rèn)為法院的工作在這方面出現(xiàn)了疏漏?

包華：我認(rèn)為趙先生說的話我們現(xiàn)在姑且聽之，為什么?首先，如果趙先生手續(xù)齊全，他一定可以出示房產(chǎn)證，但是他現(xiàn)在沒有。其次，即便在簽了買賣合同之后，購(gòu)房人也未必就成為房主了。因?yàn)槲覀兊牟粍?dòng)產(chǎn)是以登記過戶為前提的，沒有登記就依然不是法律上的房主。第三，趙先生可以就法院的執(zhí)行程序提出異議，但是目前資料里沒有涉及到執(zhí)行異議的內(nèi)容，而是在拍賣的過程中實(shí)際的占有了這個(gè)房屋，所以這個(gè)行為實(shí)際上是會(huì)影響到司法拍賣乃至司法執(zhí)行，其實(shí)是要承擔(dān)很嚴(yán)重的法律后果的。

經(jīng)濟(jì)之聲：這套房子是法院拍賣的，而王先生現(xiàn)在不能入住，也不清楚這套是不是屬于自己，再回來找法院，執(zhí)行法官告訴他，這事法院是按程序走，而且現(xiàn)在已經(jīng)辦完了，有人占了房，王先生應(yīng)該自己去把他們攆出去，或者進(jìn)行司法訴訟來解決此事。你們認(rèn)為法院的說法合理嗎?

鄭傳鍇：法院的答復(fù)特別奇葩。首先，法院答復(fù)說這個(gè)程序已經(jīng)走完是不正確的，因?yàn)橥跸壬f他還沒有拿到提出執(zhí)行的裁定，所以他不可能辦理相應(yīng)的權(quán)屬登記，他就不可能把他們攆出去。在正常的司法途徑中，是有可以把強(qiáng)占著本人的房屋攆出去的途徑，以前被稱為騰房。如果因?yàn)榉ㄔ旱氖杪┖拖鄳?yīng)的損失或者因?yàn)樗说氖杪┰斐闪送跸壬~外負(fù)擔(dān)，相應(yīng)的費(fèi)用是可以要求責(zé)任人來進(jìn)行負(fù)擔(dān)的。但是問題就在于王先生現(xiàn)在沒有拿出裁定，而趙先生又沒有出示一個(gè)相應(yīng)的權(quán)屬證書，我們無法判斷所謂的這個(gè)標(biāo)的物到底是不是合法財(cái)產(chǎn)，它到底能不能流轉(zhuǎn)，它到底能不能由我們的公民來使用，這些最基本的問題都還沒有確定。

經(jīng)濟(jì)之聲：這些問題應(yīng)該是由法律來確定嗎?

鄭傳鍇：當(dāng)然是由法院來進(jìn)行，但是我們的競(jìng)買人在進(jìn)行競(jìng)買之前也有必要注意防范風(fēng)險(xiǎn)。王先生說它在競(jìng)買的過程中，發(fā)現(xiàn)有權(quán)屬登記，包括權(quán)屬登記的賬號(hào)，但是我在淘寶頁(yè)面上沒有查到任何有關(guān)這套房產(chǎn)的權(quán)屬登記，我們的競(jìng)買人在這里面有一些疏忽。但是我個(gè)人更傾向于法院在這個(gè)過程當(dāng)中沒有嚴(yán)格的依照法律規(guī)定來進(jìn)行處理。

經(jīng)濟(jì)之聲：王先生能夠提供的資料只有山陽(yáng)區(qū)人民法院的拍賣成交確認(rèn)書和一張結(jié)算的票據(jù)，現(xiàn)在王先生手里頭的這兩樣?xùn)|西能夠證明這套房子已經(jīng)歸屬于王先生所有了嗎?

包華：還不可以，這兩份材料說明了我們的競(jìng)買人通過司法拍賣平臺(tái)拍得了該拍品，同時(shí)支付了兌價(jià)，但是這套房屋最終進(jìn)行辦理登記之前，還需要我們的人民法院就這次交易的最終結(jié)果進(jìn)行確認(rèn)，出具一份民事裁定書，然后交給我們的這個(gè)競(jìng)拍人，最后拿到不動(dòng)產(chǎn)登記部門去辦理登記過戶，這個(gè)手續(xù)才算完成。

經(jīng)濟(jì)之聲：王先生說，他到法院拿這個(gè)裁定的時(shí)候，法院以各種方式告訴他暫時(shí)拿不到。

包華：如果出現(xiàn)這樣的問題，說明拍賣的工作沒有整體完成，也就是說，我們的競(jìng)拍人根據(jù)拍賣規(guī)定進(jìn)行了舉牌，同時(shí)支付了貨價(jià)，但是我們的委托拍賣人并沒有按照承諾，抵付相關(guān)證明文件，這是第一個(gè)最重要的問題。第二，房屋本身是需要交付給我們競(jìng)拍人的，這個(gè)交付不僅僅是鑰匙的交付，而是房屋本體的交接，也就是說委托人跟我們的競(jìng)拍人要在房屋中對(duì)于房屋的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行相應(yīng)的確認(rèn)，同時(shí)移交水電器卡以及鑰匙。而這個(gè)房屋交接在本案中沒有出現(xiàn)過，它只是給你一把鑰匙，而事實(shí)證明這把鑰匙是不能用的。

經(jīng)濟(jì)之聲：從王先生的講述和記者了解到的情況來看，法院的法官認(rèn)為此事是按程序走的，現(xiàn)在王先生不應(yīng)該來找他們。如果他們擱置此事，王先生得不到房，又拿不回自己的32萬(wàn)元錢，該怎么辦?是不是真的要到法院去告焦作市山陽(yáng)區(qū)人民法院?

包華：我認(rèn)為這個(gè)程序在法律上或許有它存在的依據(jù)和空間，但是對(duì)于公眾來說，我們?nèi)嗣穹ㄔ旱墓帕蛦适ТM了。也就是說，在這個(gè)案件中，我更希望法院能夠自糾，給我們的權(quán)利人一個(gè)安全的交易環(huán)境。法院在出售財(cái)產(chǎn)的情況之下，依然出現(xiàn)交易安全的問題是不可想象的。司法裁判機(jī)構(gòu)的公信力是國(guó)家賦于的，是法律賦予的，是不容置疑的。如果你自己做錯(cuò)事，還不能自行糾正，就會(huì)給公眾的信心造成了嚴(yán)重的打。

經(jīng)濟(jì)之聲：王先生萬(wàn)萬(wàn)沒想到，從法院拍來的房子還會(huì)出現(xiàn)這種問題，那以后消費(fèi)者通過司法拍賣途徑獲取商品，應(yīng)該注意些什么問題?

包華：競(jìng)拍之前應(yīng)該對(duì)于網(wǎng)站上登記的文件進(jìn)行相應(yīng)的了解。同時(shí)，在競(jìng)拍之后，應(yīng)該明確取得文件的時(shí)間節(jié)點(diǎn)，在這兩件事情都能明確的情況下，消費(fèi)者應(yīng)該盡到自己的審慎任務(wù)，而在司法拍賣過程中對(duì)于交易的合理性、正當(dāng)性、合法性進(jìn)行全面擔(dān)保的，應(yīng)該是委托法院。